Retencja w umowie JCT: jak działa

Architekt przysyła certyfikat okresowy do dobudowy. Na dole jest linijka „Retention” i kwota, o której nikt z Tobą nie rozmawiał. Pytasz, skąd ten procent, a słyszysz krótko: „It's in the Contract Particulars”. Retencja JCT nie bierze się z powietrza. Jest wpisana w konkretnym miejscu umowy, działa według zasad danego wzoru i wraca przy zdarzeniach, które umowa nazywa po imieniu. Różne umowy JCT traktują ją inaczej, więc zanim podpiszesz, musisz wiedzieć, który wzór masz przed sobą i co w nim wpisano.

Retencja JCT: gdzie jej szukać w umowie

Umowa JCT ma część, w której strony wpisują dane projektu (Contract Particulars), i warunki ogólne (Conditions). Stawka retencji, okres usuwania wad i inne liczby są w Contract Particulars. Warunki mówią, jak te liczby działają.

W Minor Works z 2024 roku nie szukaj słowa „retention” przy stawce. Lista kontrolna, którą wydawca JCT publikuje do tej umowy, wymienia dwa wpisy do clause 4.4: procent wartości certyfikowany przed practical completion i procent certyfikowany od practical completion. Retencja to różnica między pełną wartością robót a tym procentem.

Co mówi wzór, gdy nikt nic nie wpisze

W notach do umowy Minor Works with contractor's design z 2016 roku wydawca JCT pisze, że jeśli w Contract Particulars nie wpisano innego procentu niż 95, certyfikaty do practical completion uwzględniają prawo klienta do zatrzymania 5%. Na okres od practical completion do final certificate umowa przewiduje zatrzymanie o połowę mniejsze. Inne umowy i inne wydania mogą mieć inne wpisy, więc zawsze czytaj Contract Particulars swojego egzemplarza.

Jeśli projekt ma iść bez retencji, ustne „nie będziemy zatrzymywać” nie wystarczy. Według artykułu opublikowanego przez JCT w Contract Particulars wpisuje się wtedy „nil”.

Retencja w trust i retention bond

W porównaniu umów JCT z 2024 roku wydawca zaznacza, w których umowach retencja jest trzymana w trust, czyli jako pieniądze, które klient przechowuje na rzecz wykonawcy. Tak jest między innymi w Standard Building Contract, Intermediate i Design and Build. Przy Minor Works i Minor Works with contractor's design tabela pokazuje retencję w płatnościach, ale bez trust. Retention bond zamiast retencji ta sama tabela przewiduje przy Standard Building Contract i Design and Build, a przy Intermediate i Minor Works nie.

Według artykułu na stronie JCT o historii retencji zasada, że klient trzyma retencję jako powiernik wykonawcy, pojawiła się już w JCT 63. W JCT 98 dodano możliwość, że wykonawca poprosi o trzymanie retencji na osobnym rachunku bankowym. Klient zachowuje jednak prawo, żeby z tych pieniędzy pokryć kwoty, które wykonawca jest mu winien według umowy.

Kiedy retencja JCT wraca

Po practical completion zaczyna się okres usuwania wad, w umowach JCT nazwany Rectification Period. W notach do Minor Works with contractor's design z 2016 roku wydawca podaje, że jeśli strony nie ustalą inaczej, okres ten trwa 3 miesiące od practical completion, a architekt zgłasza wady najpóźniej 14 dni po jego końcu. Wykonawca musi usunąć wady, zanim dostanie ostatnią część ceny, którą płaci się po final certificate.

Po usunięciu wad wydaje się Certificate of Making Good. Według artykułu na stronie JCT od jego wydania wykonawca może ująć retencję w kolejnych aplikacjach o płatność, a samo wydanie certyfikatu uruchamia też czas na final certificate. Ten sam tekst mówi, że spóźnione wystawienie tego certyfikatu jest naruszeniem umowy.

W JCT certyfikat okresowy wystawia architekt albo contract administrator i to on pełni rolę payment notice. Retencja jest jedną z linijek tego certyfikatu, więc jej zwrot idzie tą samą drogą co każda inna płatność: aplikacja, certyfikat, termin zapłaty, a przy obniżce skuteczny pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia.

Klient prywatny w swoim domu

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy o retencji decyduje wyłącznie umowa. Wydawca JCT ma dla takich klientów osobne umowy dla właściciela domu (home owner/occupier) i zaznacza, że mimo wyłączenia ustawy przewidują one adjudication.

Przykład: firma robi dobudowę dla małego dewelopera na umowie Minor Works with contractor's design z 2016 roku. W Contract Particulars nikt nie zmienił procentu. Do practical completion certyfikaty obejmują 95% wartości W, więc klient trzyma 5%. Po practical completion zatrzymuje już tylko połowę tego procentu. Resztę firma dostaje z final certificate, pod warunkiem że usunie wady, które pojawiły się w okresie usuwania wad.

Jak sprawdzić retencję w umowie JCT krok po kroku

1. Ustal wzór i wydanie umowy

   Minor Works, Intermediate, Standard, Design and Build albo umowa dla właściciela domu, i rok wydania.

2. Znajdź wpisy w Contract Particulars

   Procent przed i po practical completion albo stawkę retencji. Sprawdź, czy nie wpisano „nil”.

3. Sprawdź Rectification Period

   Ile trwa okres usuwania wad i kiedy klient ma zgłosić wady. To wyznacza datę zwrotu reszty.

4. Zobacz, czy retencja jest w trust

   Przy większych umowach możesz poprosić o osobny rachunek albo zaproponować retention bond.

5. Pokazuj retencję w każdej aplikacji

   Osobna linijka z procentem i narastającą kwotą. Porównuj ją z certyfikatem architekta.

6. Wpisz daty do kalendarza

   Practical completion, koniec okresu usuwania wad i termin na zgłoszenie wad przez architekta.

7. Po Certificate of Making Good złóż aplikację

   Ujmij w niej retencję i pilnuj terminów certyfikatu i zapłaty jak przy waluacji.

Jeśli nie wiesz, jak czytać Contract Particulars, zacznij od strony o tym, jak sprawdzamy umowę budowlaną w UK przed podpisaniem. Całe rozliczenie, od pierwszego certyfikatu po zwrot retencji, może prowadzić polski quantity surveyor w UK, który rozmawia z Tobą po polsku, a z architektem po angielsku.

Najczęstsze błędy

• Podpisanie bez czytania Contract Particulars

  Procent retencji i okres usuwania wad są tam, a nie w warunkach ogólnych umowy.

• Brak kontroli spadku po practical completion

  Klient dalej trzyma pełny procent, choć umowa przewiduje już mniejszy.

• Czekanie, aż architekt odda sam

  Po Certificate of Making Good ujmij retencję w aplikacji. Bez niej zwrot może się nie zacząć.

• Wady zostawione na koniec

  Niezrobione poprawki opóźniają certyfikat, a razem z nim zwrot retencji i ostatnią płatność.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.