Retencja w waluacji: jak ją policzyć krok po kroku

QS klienta odsyła Twoją waluację z poprawkami. Kwota do zapłaty jest niższa, niż policzyłeś, a w tabeli retencja wygląda inaczej niż u Ciebie. Ty odjąłeś procent od kwoty za ten miesiąc, on od całej wartości robót od początku budowy. Kto ma rację? Retencja w waluacji to proste działanie, ale tylko wtedy, gdy wiesz, od której kwoty ją liczyć i w którym miejscu tabeli ją odjąć. Poniżej pokazujemy to na literach i procentach, bez kwot w funtach, tak żebyś mógł podstawić liczby z własnej umowy.

Jak liczy się retencja w waluacji

Waluacja w UK jest zwykle narastająca. Co okres liczysz wartość wszystkiego, co zrobiłeś od początku budowy, a nie tylko w ostatnim miesiącu. Od tej wartości odejmujesz retencję i wszystko, co klient już zapłacił. To, co zostaje, jest kwotą do zapłaty w tym okresie.

Ustawa nie podaje stawki retencji. Stawka, podstawa liczenia, limit i zwrot wynikają z umowy. Dlatego zanim cokolwiek policzysz, sprawdź w umowie trzy rzeczy: procent, od czego go liczysz i czy jest limit.

Oznaczenia

• K, wartość umowy

  Cena z umowy albo z zaakceptowanej oferty, bez wariacji, od której liczysz procent wykonania.

• W, wartość brutto narastająco

  Roboty wykonane do dnia waluacji, zatwierdzone wariacje i materiały na budowie razem.

• R, stawka retencji

  Procent z umowy, który klient zatrzymuje z wartości brutto do czasu zakończenia robót.

• P, zapłacono wcześniej

  Suma wszystkich poprzednich płatności z certyfikatów albo payment notice, bez retencji.

Wzór na każdą waluację: kwota do zapłaty = W − (R% × W) − P.

Materiały na budowie zwykle wchodzą do waluacji, jeśli zostały dostarczone na budowę we właściwym czasie i są zabezpieczone. Materiały poza budową tylko wtedy, gdy umowa tak mówi. Jeśli materiały są w W, retencja zwykle liczy się też od nich, chyba że umowa mówi inaczej.

Przykład na procentach

Przykład: dobudowa dla dewelopera, wartość umowy K, retencja R% z umowy, bez limitu.

Waluacja 1: wykonano 20% robót. W = 20% K. Retencja = R% × 20% K. Wcześniej nic nie zapłacono, więc do zapłaty jest 20% K minus retencja.

Waluacja 2: wykonano 50% robót i jest zatwierdzona wariacja o wartości V. W = 50% K + V. Retencja = R% × (50% K + V). Od wartości po retencji odejmujesz P, czyli to, co klient zapłacił po waluacji 1.

Waluacja 3 na zakończenie robót: W = 100% K + V. Jeśli umowa przewiduje zwrot połowy retencji po zakończeniu robót, klient od tej chwili trzyma tylko (R% ÷ 2) × W. Druga połowa wraca w terminie z umowy po końcu okresu usuwania wad.

Zwróć uwagę: retencji nie liczysz od kwoty za ostatni miesiąc. Liczysz ją zawsze od całej W. Dzięki temu nie trzeba pamiętać, ile zatrzymano wcześniej, bo wzór sam to wyrównuje.

Gdy umowa ma limit

Część umów ustala limit: retencja rośnie tylko do M% wartości umowy. Wtedy retencja = mniejsza z dwóch kwot: R% × W albo M% × K. Gdy limit zostanie osiągnięty, kolejne waluacje mają już stałą retencję.

Jak sprawdzić certyfikat od QS-a klienta

Gdy certyfikat wraca z inną kwotą, nie zaczynaj od kłótni. Rozpisz jego liczby według tego samego wzoru: W, retencja, P i kwota do zapłaty. Najczęściej różnica siedzi w jednym miejscu: inna W, bo QS nie uznał części wariacji albo materiałów, inna podstawa retencji albo inna suma wcześniejszych płatności. Gdy wiesz, która linijka się różni, odpowiadasz na piśmie konkretnie, z wyliczeniem.

Terminy i klient prywatny

Przy umowie objętej Construction Act płacący wystawia payment notice najpóźniej 5 dni po due date, a jeśli chce zapłacić mniej, potrzebuje skutecznego pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy o retencji i terminach decyduje wyłącznie umowa.

Jak policzyć retencję w waluacji krok po kroku

1. Sprawdź zapis w umowie

   Stawka R, podstawa liczenia, limit M i zdarzenia, po których wraca część albo całość retencji.

2. Policz W narastająco

   Roboty od początku budowy, zatwierdzone wariacje i materiały na budowie, które umowa pozwala ująć.

3. Policz retencję od całej W

   R% × W, a przy limicie mniejsza z kwot R% × W i M% × K. Zapisz wynik w osobnej linijce.

4. Odejmij wcześniejsze płatności

   Suma P z poprzednich certyfikatów albo payment notice. Sprawdź ją z wyciągiem z banku.

5. Sprawdź, czy nie ma zwrotu

   Po zakończeniu robót albo innym zdarzeniu z umowy zmniejsz retencję tak, jak każe zapis.

6. Pokaż wyliczenie w aplikacji

   W, retencja, P i kwota do zapłaty w czterech linijkach, żeby QS klienta widział każdy krok.

Pełny układ miesięcznej aplikacji pokazujemy na stronie o tym, jak przygotowujemy waluację na budowie. W programie QScope waluacje z retencją liczą się same z procentów wykonania i stawki wpisanej na starcie.

Najczęstsze błędy

• Retencja od kwoty za miesiąc

  Liczysz procent od przyrostu, a nie od całej W, i tabela przestaje się zgadzać z certyfikatem.

• Retencja odjęta dwa razy

  Odejmujesz ją od W, a potem jeszcze raz od kwoty do zapłaty. Klient chętnie zapłaci mniej.

• Brak zwrotu po zakończeniu

  Umowa przewiduje zwrot części retencji, a Ty dalej liczysz pełne R%, bo nikt nie zmienił tabeli.

• Pominięty limit

  Retencja rośnie ponad M% z umowy, a Ty nie zauważasz, bo nie masz w waluacji osobnej linijki na limit.

• Złe P

  Suma wcześniejszych płatności nie zgadza się z bankiem. Jeden błąd przenosi się na każdą kolejną waluację.

• Retencja ukryta w kwocie

  Bez osobnej linijki nikt na końcu budowy nie wie, ile klient trzyma i ile ma oddać.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.