Retencja a wady ukryte: co po okresie usuwania wad

Rok po zakończeniu dobudowy klient dzwoni: na suficie w nowej kuchni pojawiła się plama, a za płytą gipsową coś cieknie. Okres usuwania wad skończył się dawno, retencja wróciła, a Ty myślałeś, że budowa jest zamknięta. Klient pyta, kiedy przyjedziesz, i dodaje, że „przecież to Twoja robota”. Albo odwrotnie: okres usuwania wad się kończy, a klient nie chce oddać retencji, bo „mogą jeszcze wyjść jakieś wady”. W obu sprawach chodzi o to samo: retencja a wady ukryte to dwie różne rzeczy i trzeba wiedzieć, gdzie kończy się jedna, a gdzie zaczyna druga.

Retencja a wady ukryte: dwa różne terminy

Retencja to część płatności zatrzymana jako zabezpieczenie na wypadek, gdyby wykonawca nie skończył robót albo nie usunął wad. Ustawa nie podaje stawki retencji, a jej wysokość i zwrot wynikają z umowy. Zwykle zwrot jest powiązany z końcem okresu usuwania wad albo z certyfikatem wydanym po tym okresie.

Odpowiedzialność za wady to osobna sprawa. W umowach JCT po practical completion biegnie Rectification Period, czyli okres, w którym usuwasz wady, które się pojawią. W notach do Minor Works with contractor's design z 2016 roku wydawca JCT podaje, że jeśli strony nie ustalą inaczej, okres ten trwa 3 miesiące od practical completion, a architekt zgłasza wady najpóźniej 14 dni po jego końcu.

Co zamyka Certificate of Making Good, a czego nie

Po usunięciu zgłoszonych wad wydaje się Certificate of Making Good. Według artykułu na stronie wydawcy JCT od jego wydania wykonawca może ująć retencję w kolejnych aplikacjach o płatność. Ten sam artykuł mówi dwie ważne rzeczy. Po pierwsze, certyfikat dotyczy tylko wad zgłoszonych wykonawcy w ciągu 14 dni od końca okresu usuwania wad. Po drugie, odpowiedzialność za wady ukryte (latent defects) trwa po końcu tego okresu, nawet jeśli certyfikat wydano.

Wniosek dla Ciebie: koniec okresu usuwania wad otwiera drogę do zwrotu retencji, ale nie kończy Twojej odpowiedzialności za robotę.

Jak długo odpowiadasz za wady ukryte

Te same noty JCT wyjaśniają, że okresu przedawnienia nie należy mylić z okresem usuwania wad. Dla umowy po prostu podpisanej przez strony to 6 lat od naruszenia, a dla umowy zawartej jako deed 12 lat. Tak samo stanowi Limitation Act 1980: 6 lat dla zwykłej umowy (simple contract) i 12 lat dla specialty. To, jak podpisałeś umowę, ma więc znaczenie przez wiele lat po budowie.

Czy klient może trzymać retencję „na wady ukryte”

Retencja ma termin zwrotu z umowy. Jeśli umowa wiąże go z końcem okresu usuwania wad albo z certyfikatem, klient nie może przedłużać go tylko dlatego, że „coś może jeszcze wyjść”. Na wady ukryte, które pojawią się później, klient ma inną drogę: zgłasza wadę i żąda jej usunięcia albo odszkodowania.

Przy umowie objętej Construction Act zatrzymanie kwoty, która jest należna, wymaga skutecznego pay less notice z kwotą i podstawą wyliczenia. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy o tym, kiedy retencja wraca i czy klient może ją zatrzymać, decyduje wyłącznie umowa.

Co zapisać w umowie

Żeby uniknąć sporu, zapisz w umowie trzy rzeczy osobno. Pierwsza to zdarzenie i data zwrotu retencji, na przykład koniec okresu usuwania wad i wydanie certyfikatu. Druga to sposób zgłaszania wad po tym okresie: na piśmie, z opisem i zdjęciami, z czasem na Twoją odpowiedź i dojazd. Trzecia to forma podpisania umowy, bo od niej zależy, jak długo klient może dochodzić roszczeń. Gdy te trzy sprawy są rozdzielone, klient nie ma powodu łączyć retencji z wadami, które mogą pojawić się za kilka lat.

Przykład: firma kończy dobudowę dla dewelopera na umowie z okresem usuwania wad i certyfikatem. Wady z listy usunięte, certyfikat wydany, retencja oddana. Osiem miesięcy później w jednym z pomieszczeń wychodzi zawilgocenie przy progu. Deweloper zgłasza to na piśmie. Firma przyjeżdża, robi zdjęcia, ustala przyczynę i naprawia. Retencji już nie ma, ale odpowiedzialność jest, więc szybka reakcja jest tańsza niż spór.

Co zrobić z wadą po okresie usuwania wad krok po kroku

1. Poproś o zgłoszenie na piśmie

   Opis, miejsce, data zauważenia i zdjęcia. Telefon to za mało, żeby ocenić sprawę.

2. Sprawdź umowę i jej podpisanie

   Zwykły podpis czy deed, okres usuwania wad i zapisy o wadach po jego końcu.

3. Obejrzyj wadę i ustal przyczynę

   Twoja robota, robota innej firmy, materiał czy zużycie. Zapisz to ze zdjęciami.

4. Odpowiedz konkretnie i w terminie

   Co zrobisz, kiedy, albo dlaczego uważasz, że wada nie jest Twoja. Bez milczenia.

5. Dokumentuj naprawę

   Zdjęcia przed i po, data i potwierdzenie klienta. To Twoja obrona, gdyby sprawa wróciła.

6. Zgłoś sprawę ubezpieczycielowi, jeśli trzeba

   Przy poważnej wadzie sprawdź, czy polisa wymaga zawiadomienia.

Zapisy o wadach i retencji ustalasz najlepiej przed podpisaniem, więc zobacz, jak pracuje polski QS w UK przy czytaniu umowy i zamykaniu rozliczenia. To, czy umowa jest podpisana zwykle, czy jako deed, też warto omówić, zanim powstanie umowa budowlana w UK dla Twojej roboty.

Najczęstsze błędy

• Myślenie, że certyfikat zamyka wszystko

  Według tekstu JCT odpowiedzialność za wady ukryte trwa po okresie usuwania wad.

• Zgoda na trzymanie retencji „na wszelki wypadek”

  Retencja wraca w terminie z umowy. Wady ukryte mają swoją osobną drogę.

• Ignorowanie zgłoszenia po latach

  Milczenie przy wadzie ukrytej zwykle kończy się większym sporem i wyższym kosztem naprawy.

• Podpisanie deed bez sprawdzenia

  Umowa zawarta jako deed wydłuża okres przedawnienia do 12 lat. Wiedz, co podpisujesz.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.