Usterki zgłoszone po odbiorze: co musisz naprawić

Trzy miesiące po odbiorze dzwoni klient. Pęka fuga w łazience, drzwi na taras się zacinają, na suficie w kuchni pojawiła się rysa, a kran kapie. Do tego klient pyta, czy można jeszcze przemalować sypialnię, bo kolor jednak mu się nie podoba. Wszystko podaje jako „usterki”. Część to faktycznie Twoja robota, część to zwykłe użytkowanie domu, a część to nowe zamówienie. Usterki po odbiorze to normalna część każdej budowy. Kłopot zaczyna się wtedy, gdy nie oddzielisz tego, co musisz naprawić, od tego, za co klient powinien zapłacić.

Usterki po odbiorze: co jest Twoje, a co nie

Najpierw umowa. Sprawdź, czy przewiduje okres po odbiorze, w którym usuwasz zgłoszone wady, jak długo trwa, jak klient zgłasza usterki i w jakim czasie masz je usunąć. W umowie JCT Standard Building Contract 2024 są osobne zapisy o zestawieniu wad i instrukcjach (Schedules of defects and instructions) oraz o certyfikacie usunięcia wad (Certificate of Making Good).

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy takich robotach to, ile czasu masz na poprawki, jak klient je zgłasza i czy może zatrzymać część pieniędzy, zależy wyłącznie od umowy. Jeśli umowa tego nie opisuje, ustal zasady mailem przy odbiorze.

Cztery rodzaje zgłoszeń

• Wada z Twoich robót

  Coś zrobiono niezgodnie z umową albo źle wykonano, np. źle osadzone drzwi. To naprawiasz.

• Wada materiału albo urządzenia

  Kapiący kran albo zepsuty kocioł. Sprawdź gwarancję producenta i swoją umowę.

• Ślad użytkowania

  Porysowana podłoga od mebli albo zabrudzona ściana. Zwykle to nie jest wada robót.

• Nowe życzenie

  Inny kolor ściany, przesunięte gniazdko. To zmiana, którą wyceniasz osobno, a nie poprawka.

Są też przypadki pośrodku. Drobne rysy na świeżych tynkach i pęknięcia na łączeniach płyt mogą być skutkiem schnięcia i osiadania budynku. Czy to wada, czy normalne zjawisko, zależy od tego, co zrobiłeś i co mówi umowa. Nie odpowiadaj na to przez telefon. Przyjedź, obejrzyj i odpowiedz na piśmie.

Jak obsłużyć usterki po odbiorze krok po kroku

1. Poproś o zgłoszenie na piśmie

   Mail z listą usterek i zdjęciami, nawet gdy klient zadzwonił z tą sprawą pierwszy.

2. Umów oględziny

   Przyjedź w ustalonym terminie, obejrzyj każde zgłoszone miejsce i zrób własne zdjęcia z datą.

3. Porównaj ze stanem z odbioru

   Sprawdź zdjęcia z dnia odbioru i listę usterek, którą wtedy podpisaliście.

4. Przypisz każde zgłoszenie do grupy

   Wada robót, wada urządzenia, ślad użytkowania albo nowe życzenie klienta.

5. Odpisz z planem

   Co naprawisz i kiedy, co przekazujesz producentowi, a co wycenisz osobno, z krótkim uzasadnieniem.

6. Napraw i udokumentuj

   Zdjęcia po naprawie i mail z prośbą, żeby klient potwierdził, że usterka jest usunięta.

7. Prowadź rejestr usterek

   Data zgłoszenia, opis, decyzja, data naprawy i potwierdzenie klienta, w jednym miejscu.

Przykład: dobudowa u klienta prywatnego, trzy miesiące po odbiorze. Klient zgłasza pięć rzeczy. Wykonawca przyjeżdża, robi zdjęcia i odpisuje: zacinające się drzwi i pękniętą fugę naprawi w przyszłym tygodniu, kapiący kran zgłosi do producenta w ramach gwarancji, rysę na podłodze widać pierwszy raz, bo na zdjęciach z odbioru jej nie ma, a przemalowanie sypialni wyceni jako nową robotę. Klient przyjmuje plan, bo każdy punkt ma uzasadnienie.

Odpowiedź po angielsku może być krótka i rzeczowa. Na przykład: „Thank you for your email. We inspected the items today. We will repair the terrace door and the grout next week. The tap is covered by the manufacturer's warranty and we have reported it. The repainting of the bedroom is new work, and we will send you a quotation.” Bez tłumaczenia się i bez emocji. Klient widzi, że traktujesz zgłoszenie poważnie, a jednocześnie nie bierzesz na siebie wszystkiego.

Usterki a retencja

Jeśli klient zatrzymał retencję, sprawdź w umowie, czy jej zwrot łączy się z końcem okresu usuwania wad i potwierdzeniem, że wady zostały usunięte. Wysokość i zwrot retencji wynikają z umowy, bo ustawa nie podaje stawki. Każda usterka, której nie zamkniesz na piśmie, daje klientowi powód, żeby retencję trzymać dłużej. Dlatego rejestr z potwierdzeniami klienta to nie biurokracja, tylko Twoje pieniądze.

Odpowiedzialność za wady, które ujawnią się po zakończeniu tego okresu, to osobny temat. Zależy od umowy i od prawa, więc przy poważnej wadzie porozmawiaj z prawnikiem, zanim odpiszesz klientowi.

Zasady zgłaszania i usuwania usterek najlepiej mieć zapisane już w umowie, zanim zaczniesz budowę. Zobacz, co powinna zawierać umowa budowlana w UK. Jeśli chcesz, żeby ktoś prowadził koniec budowy, usterki i zwrot retencji za Ciebie, po polsku, zobacz, jak pracuje polski QS w UK.

Najczęstsze błędy

• Naprawianie wszystkiego od ręki

  Poprawiasz też ślady użytkowania i nowe życzenia, a klient uznaje, że tak będzie zawsze.

• Odmowa przez telefon

  Mówisz „to nie moje” bez oględzin i bez pisma. Klient czuje się zbyty, a spór rośnie.

• Brak zdjęć z odbioru

  Nie masz jak pokazać, że rysy na podłodze nie było w dniu, w którym oddałeś budowę.

• Naprawa bez potwierdzenia

  Usterka usunięta, ale klient tego nie potwierdził. Na końcu okresu wraca na listę.

• Nowe życzenia jako usterki

  Przesunięte gniazdko robione za darmo, bo trafiło na listę usterek bez sprzeciwu.

• Zapomniany koniec okresu

  Nikt nie pilnuje daty końca okresu usuwania wad, więc retencja wisi miesiącami dłużej.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.