Practical completion certificate: co zawiera

Architekt przysyła mail z załącznikiem: jedna strona, nazwa budowy, nazwiska stron, data i podpis. Odkładasz go do folderu, bo przecież „to tylko papier na koniec”. Po pół roku okazuje się, że data na tym papierze jest o trzy tygodnie późniejsza, niż faktycznie skończyłeś, a klient policzył od niej kary za opóźnienie i termin zwrotu retencji. Practical completion certificate to jeden z najważniejszych dokumentów na całej budowie, a czyta się go zwykle najkrócej. Wyjaśniamy po polsku, co w nim sprawdzić i co od niego zależy.

Practical completion certificate: co to za dokument

To pisemne potwierdzenie, że roboty osiągnęły practical completion, czyli praktyczne zakończenie. Szerzej o samym pojęciu piszemy osobno. Tutaj chodzi o sam certyfikat: kto go wystawia, co ma w sobie i dlaczego data na nim jest tak ważna.

Kto wystawia certyfikat

Według wydawcy JCT w umowie Standard Building Contract practical completion to opinia contract administratora, który wystawia certyfikat, gdy tylko je osiągnięto. W umowie Design and Build wystawia je klient w formie oświadczenia (statement), a ocena dotyczy faktów, a nie opinii. W pakiecie wzorów dokumentów do SBC 2024 JCT wydaje gotowe formularze, wśród nich Practical Completion Certificate, Section Completion Certificate dla odbioru części robót i Notice of Partial Possession, gdy klient przejmuje część budynku wcześniej.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy takich robotach często nie ma architekta ani formalnego certyfikatu. Wtedy to, kto potwierdza zakończenie i co z tego wynika dla płatności, zależy wyłącznie od umowy. Jeśli umowa tego nie opisuje, potwierdź datę zakończenia mailem z odpowiedzią klienta.

Co sprawdzić na certyfikacie

• Data practical completion

  Według JCT zakończenie uznaje się za osiągnięte w dniu podanym w certyfikacie. Sprawdź, czy to właściwy dzień.

• Zakres robót

  Czy certyfikat dotyczy całej budowy, czy tylko jednej części albo sekcji z umowy. Od tego zależą dalsze terminy.

• Nazwa umowy i stron

  Właściwa umowa, właściwy projekt, właściwy klient i wykonawca. Błąd w nazwie utrudnia potem każde pismo.

• Podpis właściwej osoby

  Certyfikat podpisany przez osobę, którą umowa wskazuje do jego wystawienia, a nie przez kogoś z boku.

Co certyfikat uruchamia

Wydawca JCT pisze, że to właśnie certyfikat albo oświadczenie, a nie samo zakończenie robót, uruchamia inne ważne zapisy umowy. Dlatego tak ważna jest data. W swojej umowie sprawdź, co zaczyna się albo kończy od dnia z certyfikatu: okres usuwania wad, zwrot części retencji, naliczanie kar za opóźnienie i czas na rozliczenie końcowe. Wysokość retencji i terminy podaje Twoja umowa.

Czego JCT wymaga przed wystawieniem

W umowie Standard Building Contract wystawienie certyfikatu zależy według JCT od tego, czy wykonawca w wystarczającym stopniu dostarczył rysunki powykonawcze tam, gdzie się ich wymaga, i informacje do health and safety file. Brak tych dokumentów to częsty i całkiem prosty powód opóźnienia certyfikatu. Przygotuj je przed końcem robót, a nie po nim.

Drobne usterki nie muszą blokować certyfikatu. Według JCT widoczna usterka, którą uczciwie można uznać za błahą, nie może zablokować wystawienia certyfikatu. JCT zauważa też, że lista usterek (snagging list) nie jest wymogiem umownym w SBC i Design and Build. W SBC 2024 osobne zapisy dotyczą natomiast zestawienia wad po okresie usuwania wad i certyfikatu usunięcia wad (Certificate of Making Good).

Jak dostać właściwy certyfikat krok po kroku

1. Sprawdź zapisy umowy

   Kto wystawia certyfikat, w jakiej formie i jakie dokumenty musisz dostarczyć wcześniej.

2. Przygotuj dokumenty przed końcem

   Rysunki powykonawcze, informacje do health and safety file, certyfikaty instalacji.

3. Zgłoś zakończenie na piśmie

   Mail do osoby wystawiającej certyfikat z datą, w której uważasz roboty za zakończone.

4. Umów przegląd końcowy

   Przejdźcie budowę razem i zapiszcie uwagi, oddzielając usterki błahe od braków w robotach.

5. Sprawdź certyfikat po otrzymaniu

   Datę, zakres, nazwę umowy i podpis, jeszcze tego samego dnia, a nie po miesiącu.

6. Zgłoś zastrzeżenia od razu

   Jeśli data albo zakres się nie zgadza, napisz to mailem, z dowodami i z prośbą o korektę.

Przykład z literami: umowa przewiduje kary za opóźnienie w wysokości K za tydzień. Faktycznie skończyłeś w tygodniu T, a certyfikat podaje T plus 3. Jeśli przyjmiesz tę datę bez słowa, klient może policzyć trzy tygodnie kar, czyli 3 razy K, i o trzy tygodnie przesunąć zwrot części retencji. Jeden mail w dniu otrzymania certyfikatu jest wart więcej niż miesiąc sporu później.

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, jak opisuje odbiór i certyfikat. Pomoże w tym nasz przewodnik po tym, co powinna zawierać umowa budowlana w UK. Jeśli chcesz, żeby ktoś pilnował dokumentów i dat na koniec budowy za Ciebie, po polsku, zobacz, jak pracuje polski QS w UK.

Najczęstsze błędy

• Certyfikat bez czytania

  Plik odłożony do folderu, a data i zakres sprawdzone dopiero przy sporze o kary.

• Brak dokumentów przed końcem

  Rysunki powykonawcze i informacje do health and safety file zbierane dopiero po robotach.

• Zgoda na złą datę

  Późniejsza data przyjęta bez zastrzeżeń, choć przesuwa kary, retencję i termin rozliczenia.

• Spór o błahe usterki

  Klient wstrzymuje certyfikat przez drobiazgi, a Ty nie pytasz na piśmie, co konkretnie go blokuje.

• Mylenie certyfikatów

  Practical completion certificate to nie certyfikat usunięcia wad ani zaświadczenie z building control.

• Brak potwierdzenia u klienta prywatnego

  Bez architekta nikt nie zapisał daty zakończenia, więc każda strona ma swoją.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.