VAT na nowy dom: kiedy stawka 0%

Klient kupił działkę ze starym bungalowem, chce go zburzyć i postawić nowy dom. Pyta o cenę i od razu dodaje: „Na nowy dom VAT jest zerowy, prawda?”. Ty wiesz, że coś takiego słyszałeś, ale nie wiesz, czy dotyczy jego budowy, Twoich podwykonawców i projektu, który robi architekt. VAT na nowy dom to jeden z wyjątków, w których stawka może wynosić 0%, ale tylko po spełnieniu warunków z przewodnika HMRC, VAT Notice 708. Poniżej te warunki po polsku. Każda budowa jest inna, więc stawkę przed ofertą zawsze potwierdź z księgową.

VAT na nowy dom: kiedy obowiązuje stawka 0%

Notice 708 zaczyna od zasady: budowa nowego budynku ma zwykle stawkę standardową. Stawka zerowa dotyczy budowy nowych domów, które spełniają warunki. Według Notice 708 Twoja usługa może mieć 0%, gdy jednocześnie:

• Powstaje kwalifikujący się budynek

  Budynek jest budowany, był budowany albo będzie budowany i spełnia warunki opisane niżej.

• Robota jest w trakcie budowy

  Twoja usługa jest wykonywana w trakcie budowy tego budynku (in the course of construction).

• Jest certyfikat, gdy trzeba

  Przy niektórych budynkach, na przykład charytatywnych, potrzebny jest certyfikat od klienta.

• Usługa nie jest wyłączona

  Twoja usługa nie jest na liście rzeczy, które Notice 708 wyłącza ze stawki zerowej.

Kiedy budynek jest nowy

Notice 708 uznaje budynek za nowy między innymi wtedy, gdy stary budynek zburzono do poziomu gruntu. Mogą zostać piwnice i płyta parteru. Nowy jest też budynek, przy którym zostaje jedna fasada, bo tego wymaga pozwolenie na budowę (na narożnej działce dwie), a resztę się burzy. Nowym budynkiem jest również dom dostawiony do istniejącego, ze wspólną ścianą, ale bez wewnętrznego przejścia.

Rozbudowa istniejącego domu ma stawkę zerową tylko w takim zakresie, w jakim powstaje w niej nowe, odrębne mieszkanie w całości w nowej części. Gdy nowe mieszkanie jest choćby częściowo w starym budynku, ten wyjątek nie działa. Zwykła dobudowa kuchni czy sypialni nie tworzy nowego domu. Garaż budowany razem z nowym domem i używany razem z nim może mieć tę samą stawkę.

Kiedy budynek jest domem

Notice 708 wymaga, żeby budynek był zaprojektowany jako dom (designed as a dwelling). Każde mieszkanie musi spełniać te warunki:

• Samodzielny lokal

  Mieszkanie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym (self-contained living accommodation), a nie częścią innego.

• Bez przejścia do innego

  Nie ma bezpośredniego wewnętrznego przejścia z tego mieszkania do innego mieszkania ani jego części.

• Można go używać osobno

  Ani umowa, ani pozwolenie na budowę nie zakazują osobnego używania tego mieszkania.

• Można go sprzedać osobno

  Ani umowa, ani pozwolenie na budowę nie zakazują osobnej sprzedaży albo zbycia tego mieszkania.

Do tego dla mieszkania musi być wydane pozwolenie na budowę (planning consent), a budowa musi być z nim zgodna. Dlatego aneks dla babci, którego nie można używać ani sprzedać osobno, zwykle nie ma stawki zerowej.

Co ma 0%, a co dalej 20%

Notice 708 mówi, że podwykonawcy mogą zwykle stosować stawkę zerową tak samo jak główny wykonawca. Wyjątkiem są budynki mieszkalne zbiorowe i charytatywne na podstawie certyfikatu, gdzie usługi podwykonawców mają stawkę standardową. Materiały, które dostarczasz i wbudowujesz, mają zwykle tę samą stawkę co Twoja robota. Część rzeczy nie jest materiałami budowlanymi i zostaje na 20%.

Stawki zerowej nie mają według Notice 708 usługi architektów, surveyorów i konsultantów, chyba że w umowie design and build są tylko częścią ceny wykonawcy. Sam wynajem sprzętu ma stawkę standardową, a sprzęt wynajęty z operatorem może mieć zerową. Roboty po zakończeniu budowy zwykle nie mają już stawki zerowej. Poprawki z listy usterek (snagging) mają ją tylko wtedy, gdy są częścią tej samej umowy budowlanej.

Przy sprzedaży ze stawką zerową Notice 700 mówi, że nie musisz wystawiać faktury VAT. Domestic reverse charge też nie obejmuje robót ze stawką zerową.

Osobny przypadek to klient, który sam buduje dom (self build). Gov.uk opisuje dla niego program zwrotu VAT za materiały i usługi. Wniosek składa się jeden raz, a przy robotach zakończonych od 5 grudnia 2023 najpóźniej 6 miesięcy po zakończeniu.

Jak ustalić stawkę krok po kroku

1. Zobacz pozwolenie na budowę

   Sprawdź, czy dotyczy nowego domu i czy nie zakazuje osobnego używania albo sprzedaży.

2. Ustal, co zostaje ze starego

   Rozbiórka do gruntu, jedna fasada z warunku planistycznego czy rozbudowa istniejącego domu.

3. Sprawdź układ mieszkań

   Samodzielny lokal, bez wewnętrznego przejścia do innego. Aneks połączony z domem to inny przypadek.

4. Rozdziel pozycje w kosztorysie

   Robota ze stawką 0% osobno, projekt, wynajem sprzętu i rzeczy niebudowlane osobno.

5. Zapisz stawkę w umowie

   Klient ma wiedzieć, która część ma 0%, a która 20%, zanim podpisze, a nie przy fakturze.

6. Potwierdź z księgową

   Przed ofertą pokaż jej pozwolenie i rysunki. Błąd w stawce zwykle wychodzi dopiero przy kontroli.

Stawka VAT musi być ustalona, zanim podasz cenę. Dobry kosztorys budowlany ma pozycje rozdzielone tak, żeby część ze stawką zerową i część ze standardową było widać osobno. Jeśli chcesz, żeby ktoś po polsku prowadził wycenę i rozliczenia przy budowie domu, zobacz, czym zajmuje się QS po polsku. Samą stawkę zawsze potwierdza księgowa.

Najczęstsze błędy

• Dobudowa jak nowy dom

  Stawka zerowa przy rozbudowie dotyczy tylko nowego, odrębnego mieszkania w całości w nowej części.

• Projekt na 0%

  Usługi architektów i surveyorów mają stawkę standardową, poza przypadkiem, gdy są częścią ceny w design and build.

• Aneks bez sprawdzenia

  Pozwolenie zakazuje osobnego używania albo sprzedaży, a firma i tak stosuje 0%. Notice 708 tego nie dopuszcza.

• Roboty po zakończeniu

  Prace dodatkowe zlecone po zakończeniu budowy mają zwykle stawkę standardową, nawet przy tym samym domu.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.