Wariacje w umowie JCT: kto może je zlecić

Dobudowa na umowie JCT Minor Works. Klientka przychodzi na budowę i prosi, żeby dołożyć okno dachowe nad schodami. Mówi, że architekt jest na urlopie, a ona przecież płaci. Robisz, bo nie chcesz psuć relacji. Przy waluacji architekt pisze, że nie wydał żadnej instrukcji, więc nie ma wariacji do wyceny. Klientka twierdzi, że to architekt powinien był to załatwić. Wariacje JCT mają jedną zasadę, o której wielu wykonawców dowiaduje się za późno: liczy się to, kto zlecił zmianę. W wielu umowach JCT nie jest to klient.

Wariacje JCT: kto wydaje instrukcje

JCT wydaje różne rodzaje umów i w każdej zmiany zleca ktoś inny. Zanim zrobisz cokolwiek poza zakresem, sprawdź, którą umowę podpisałeś i kto w niej ma prawo wydawać instrukcje.

Umowy z architektem albo contract administratorem

W umowach takich jak Minor Works umową administruje architekt albo contract administrator. W wytycznych do Minor Works (edycja 2011) JCT pisze wprost: tylko architekt albo contract administrator może wydawać instrukcje wykonawcy. Klient, choć płaci za roboty, nie ma prawa dawać instrukcji bezpośrednio. Jeśli chce zmiany, musi poprosić architekta albo contract administratora, żeby wydał wykonawcy instrukcję.

Te same wytyczne opisują wariację jako zmianę, którą architekt albo contract administrator zleca w imieniu klienta. Może to być dodanie robót, ich pominięcie albo zmiana kolejności lub okresu wykonania. Według JCT architekt jest opłacany przez klienta, ale przy wycenie wariacji, przedłużeniu terminu i wystawianiu certyfikatów powinien działać uczciwie i niezależnie wobec obu stron.

W porównaniu umów w dokumencie „Deciding on the appropriate JCT contract 2024” JCT podaje też, że w umowach Intermediate clerk of works, czyli inspektor nadzoru klienta, nie ma uprawnień do wydawania poleceń, a w Standard Building Contract ma je w ograniczonym zakresie. Polecenie inspektora to więc jeszcze nie instrukcja wariacji.

Design and Build

W Design and Build jest inaczej. Według tego samego dokumentu JCT ta umowa nie przewiduje niezależnego contract administratora. Klient sam odpowiada za wydawanie instrukcji i innych pism wymaganych umową. Może wyznaczyć Employer's Agent, który działa w jego imieniu, a JCT zaleca, żeby jego obowiązki i uprawnienia były jasno określone. Zmiany nazywają się tu Changes.

Umowy dla właściciela domu

Przy robotach dla osoby prywatnej w jej domu JCT ma umowy Homeowner. W HO/B klient nie ma konsultanta i według JCT współpracuje z wykonawcą bezpośrednio, bez niezależnego contract administratora. HO/C jest podobna, ale klient zatrudnia konsultanta, który administruje umową w jego imieniu. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od umowy, także zasady zmian i ich zapłaty.

Co sprawdzić w swojej umowie

Wzór JCT to jedno, a podpisana umowa to drugie. Klienci dopisują własne zmiany, a JCT wydaje kolejne edycje, w których zapisy mogą się różnić. Przed startem budowy sprawdź kilka rzeczy i zapisz je na pierwszej stronie teczki budowy.

• Kto wydaje instrukcje

  Architekt, contract administrator, Employer's Agent czy sam klient. Zapisz imię i nazwisko tej osoby i jej e-mail.

• W jakiej formie

  Czy instrukcja ma być na piśmie i co się dzieje z poleceniem ustnym. Sprawdź, kto i jak szybko ma je potwierdzić.

• Jak wycenia się zmianę

  Stawki z umowy, wycena przed robotą albo wycena przez architekta. Od tego zależy, co wysyłasz i kiedy.

• Kiedy zmiana jest płacona

  Czy trafia do najbliższego certyfikatu, czy czeka do rozliczenia końcowego. To wpływa na Twoją gotówkę.

• Wpływ na termin

  Czy zmiana może przedłużyć termin zakończenia, kto o tym decyduje i jak szybko musisz zgłosić opóźnienie.

• Edycja i poprawki

  Która edycja JCT jest w umowie i czy klient dopisał własne zmiany. W poprawkach często są zasady inne niż we wzorze.

Przykład: przebudowa domu w Hertfordshire na Minor Works. Klient prosi kierownika budowy o dodatkowe gniazdka. Kierownik odpowiada, że zrobi je od razu po instrukcji architekta, i tego samego dnia wysyła architektowi e-mail z prośbą o instrukcję, opisem i wyceną. Instrukcja przychodzi następnego dnia. Zmiana ma numer, cenę i podstawę, więc trafia do certyfikatu bez dyskusji.

Co zrobić krok po kroku, gdy klient prosi o zmianę na umowie JCT

1. Sprawdź, kto może zlecić zmianę

   Zajrzyj do umowy. Jeśli instrukcje wydaje architekt albo contract administrator, polecenie klienta to dopiero prośba.

2. Odpowiedz klientowi uprzejmie

   Napisz, że zrobisz zmianę po instrukcji od osoby wskazanej w umowie, i że już o nią prosisz.

3. Napisz do osoby z umowy

   Opisz zmianę, dołącz wycenę i wpływ na termin. Poproś o instrukcję na piśmie, z numerem albo datą.

4. Potwierdź polecenie ustne

   Jeśli dostałeś instrukcję na budowie, wyślij tego samego dnia e-mail z jej treścią i poproś o potwierdzenie.

5. Rób po instrukcji

   Gdy robota nie może czekać, zrób ją dopiero wtedy, gdy masz chociaż e-mail od uprawnionej osoby.

6. Dodaj zmianę do aplikacji

   W najbliższej aplikacji o płatność wpisz zmianę z numerem instrukcji. Architekt ma ją wycenić w certyfikacie.

Jeśli prowadzisz budowę na JCT i gubisz się w instrukcjach, zobacz, jak prowadzimy wariacje z rejestrem i potwierdzeniami. Zanim podpiszesz, przeczytaj zapisy o zmianach, bo umowa budowlana w UK często różni się od wzoru. Przy większych kontraktach polski quantity surveyor w UK sprawdzi umowę i przygotuje pisma do architekta po angielsku.

Najczęstsze błędy

• Zmiana na słowo klienta

  Na umowie z architektem robisz to, o co prosi klient, a architekt potem nie widzi podstawy do wyceny.

• Polecenie inspektora jako instrukcja

  Clerk of works prosi o zmianę, a Ty ją robisz. Sprawdź, czy w Twojej umowie ma takie uprawnienia.

• Brak potwierdzenia ustnej instrukcji

  Architekt mówi coś na budowie, a Ty nie wysyłasz e-maila. Po miesiącu nikt tego nie pamięta.

• Czytanie wzoru zamiast umowy

  Znasz JCT z internetu, ale klient dopisał poprawki. Liczy się to, co podpisałeś, ze wszystkimi zmianami.

• Nieznany Employer's Agent

  W Design and Build nie wiesz, kto działa w imieniu klienta i jakie ma uprawnienia. Zapytaj o to na starcie.

• Zmiany odłożone do końca

  Instrukcje są, ale nie trafiają do aplikacji. Na końcu zostaje jedna duża kwota do sporu przy rozliczeniu.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.