Warunki umowy od klienta: zapisy, które szkodzą wykonawcy

Klient ma swojego prawnika i swoje „standard terms and conditions”. Przysyła je razem z zamówieniem i pisze, że to tylko formalność, wszyscy wykonawcy to podpisują. Czytasz pierwszą stronę, druga jest drobnym drukiem, trzecią przewijasz. Pół roku później okazuje się, że roszczenie o roboty dodatkowe przepadło, bo nie zgłosiłeś go w terminie z punktu, którego nie doczytałeś, a z ostatniej płatności klient odjął koszty, o których pierwszy raz słyszysz. Warunki umowy klienta pisze ktoś, kto pilnuje interesu klienta. Nie musi to być nieuczciwe, ale ryzyko, którego nie zauważysz, staje się Twoim kosztem.

Warunki umowy klienta: gdzie najczęściej jest problem

Większość zapisów w warunkach od klienta jest zwykła: dane stron, ubezpieczenia, bezpieczeństwo na budowie. Kłopot robią zapisy, które po cichu przesuwają ryzyko i pieniądze. Po angielsku często brzmią niewinnie, a w praktyce odbierają Ci prawo do zapłaty albo przedłużenia terminu.

• Terminy na zgłoszenie roszczeń

  Zmianę albo opóźnienie musisz zgłosić w krótkim terminie, a po nim tracisz prawo do pieniędzy i czasu.

• Zmiany tylko na formularzu

  Klient płaci za roboty dodatkowe wyłącznie po pisemnym poleceniu od wskazanej osoby, w określonej formie.

• Szerokie potrącenia

  Klient może odjąć od płatności każdą kwotę, którą uważa za należną, także z innych umów i bez wyliczenia.

• Przejęcie ryzyka gruntu

  Zapis, że sprawdziłeś teren i istniejący budynek, więc wszystko, co znajdziesz w trakcie robót, jest w cenie.

• Odpowiedzialność bez limitu

  Zobowiązanie do pokrycia wszystkich szkód i kosztów klienta, bez górnej granicy kwoty i bez wyjątków.

• Rozwiązanie bez powodu

  Klient może zakończyć umowę w każdej chwili, a Ty dostajesz tylko za wykonane roboty, bez kosztów zejścia.

Czego warunki klienta nie mogą zmienić

Przy umowach budowlanych objętych Construction Act niektóre zasady działają niezależnie od tego, co napisał klient. Zapis „pay when paid” jest nieskuteczny, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu. Gdy umowa nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme for Construction Contracts. Bez skutecznego pay less notice klient płaci kwotę z noty do final date, a każda strona może w każdej chwili skierować spór do adjudication.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od umowy. Jeśli klient prywatny przysyła własne warunki, nie masz za sobą ustawy i to, co podpiszesz, będzie jedyną zasadą gry.

Jak czytać warunki od klienta

Nie czytaj od początku do końca za jednym razem. Szukaj najpierw kilku słów, które zwykle prowadzą do zapisów o ryzyku: „notice”, „within”, „deemed”, „indemnify”, „set off”, „condition precedent”, „at the Employer's discretion”. Przy każdym znalezionym słowie przeczytaj cały punkt i zapisz po polsku, co znaczy dla Ciebie w pieniądzach albo czasie.

Przykład: firma remontowa dostaje warunki od firmy zarządzającej budynkami. Jeden punkt mówi, że każde roszczenie o dodatkowy koszt trzeba zgłosić na piśmie w krótkim terminie od zdarzenia, inaczej roszczenie wygasa. Wykonawca wpisuje ten termin do kalendarza i ustala w ekipie, że każdą zmianę zgłasza się mailem tego samego dnia. Przy pierwszej zmianie zakresu zgłoszenie idzie w terminie, a wycena trafia do najbliższej płatności.

Dwa słowa wymagają szczególnej uwagi. „Deemed” znaczy, że coś uważa się za zrobione albo przyjęte, nawet jeśli tak nie było, na przykład że sprawdziłeś wszystkie rysunki i teren. „Condition precedent” znaczy, że jakiś warunek musi być spełniony, zanim powstanie Twoje prawo, na przykład pismo w terminie przed zapłatą za zmianę. Oba zwroty potrafią odebrać Ci pieniądze za robotę, którą naprawdę wykonałeś.

Nie każdą złą klauzulę da się usunąć. Często da się ją złagodzić: wydłużyć termin, dodać limit kwoty, dopisać, że potrącenie wymaga pisma z kwotą i podstawą. Klient łatwiej przyjmie konkretną zmianę jednego zdania niż prośbę o nowe warunki.

Jak sprawdzić warunki umowy klienta krok po kroku

1. Poproś o całość przed wyceną

   Warunki zmieniają cenę. Ryzyko gruntu albo długie terminy płatności trzeba policzyć w ofercie.

2. Szukaj słów od ryzyka

   Notice, within, deemed, indemnify, set off. Przy każdym przeczytaj cały punkt i zapisz go po polsku.

3. Wypisz terminy zgłoszeń

   Każdy termin na zgłoszenie zmiany, opóźnienia albo wady przełóż na zasadę dla siebie i ekipy.

4. Policz najgorszy scenariusz

   Przy karach, potrąceniach i odpowiedzialności zapytaj, ile możesz stracić, jeśli zapis zostanie użyty.

5. Zaproponuj konkretne zmiany

   Krótka lista na piśmie: numer punktu, co zmienić i dlaczego. Bez ogólnego „nie zgadzamy się”.

6. Podpisz wersję z uzgodnieniami

   Każda przyjęta zmiana ma być w dokumencie, a nie w mailu, o którym nikt potem nie pamięta.

Jeśli dostałeś warunki od klienta i nie masz czasu ich przeczytać, polski QS w UK przejdzie je punkt po punkcie i powie po polsku, które zapisy kosztują Cię pieniądze. Zobacz też, jak wygląda przegląd, gdy sprawdzamy umowę budowlaną w UK przed podpisem.

Najczęstsze błędy

• Podpis, bo „wszyscy podpisują”

  To, że inni wykonawcy podpisali, nie znaczy, że zapisy są dobre. Znaczy tylko, że ich nie czytali.

• Pominięcie terminów zgłoszeń

  Masz rację co do robót dodatkowych, ale zgłosiłeś je za późno. Według umowy pieniądze przepadły.

• Wycena bez warunków

  Cena liczona przed przeczytaniem umowy nie obejmuje ryzyka, które klient przesunął na Ciebie w drobnym druku.

• Uzgodnienia tylko w mailu

  Klient zgodził się na zmianę zapisu, ale podpisana wersja jest stara. W sporze liczy się dokument z podpisem.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.