Contract particulars w JCT: co wpisać przed podpisaniem

Wykonawca przysłał umowę JCT do podpisu. Większość to drukowany tekst, który wygląda tak samo jak w każdej innej umowie. Na początku jest jednak kilka stron z pustymi polami: daty, procenty, stawki i wybory „dotyczy albo nie dotyczy”. To są contract particulars, czyli dane Twojej budowy. Wykonawca wypełnił część z nich po swojemu, resztę zostawił pustą. Te kilka stron decyduje o tym, kiedy płacisz, ile zatrzymujesz, ile dostaniesz za spóźnienie i jak długo wykonawca wraca poprawiać usterki. Dlatego wypełnia się je przed podpisem, z kimś, kto wie, co oznacza każde pole.

Contract particulars: co to jest i dlaczego ma znaczenie

Umowa JCT to drukowane warunki, takie same dla wszystkich budów, i część, w której strony wpisują dane jednej, konkretnej budowy. Warunki odwołują się do tych danych w wielu miejscach. Gdy w warunkach stoi „data zakończenia z contract particulars”, liczy się tylko to, co wpisaliście.

Puste pole nie zawsze oznacza brak zapisu. Przy niektórych polach umowa ma wartość domyślną, która zadziała, jeśli nic nie wpiszesz. Wytyczne JCT do Minor Works podają na przykład, że gdy strony nie wypełnią pól o datach waluacji, stosuje się zasady domyślne z umowy. Przewodnik JCT po wyborze umowy przypomina też, że inwestor powinien sprawdzić, czy wybrane opcje są włączone, czy umowa jest poprawnie wypełniona i czy została podpisana przed rozpoczęciem robót.

Co wpisujesz w contract particulars

• Daty budowy

  Data rozpoczęcia albo przekazania placu budowy i data zakończenia, od której liczy się każde opóźnienie.

• Daty waluacji

  Pierwsza data waluacji i odstęp między kolejnymi, czyli rytm wszystkich płatności na budowie.

• Procent retencji

  Ile zatrzymujesz z każdego certyfikatu do odbioru i ile od odbioru do certyfikatu końcowego.

• Stawka kar za zwłokę

  Kwota za dzień, tydzień albo miesiąc opóźnienia, którą inwestor może odliczyć wykonawcy.

• Okres usuwania wad

  Jak długo po odbiorze wykonawca ma obowiązek wracać i poprawiać usterki, które się ujawnią.

• Wariant ubezpieczenia

  Kto ubezpiecza nowe roboty i istniejący budynek, i na jakich warunkach, zgodnie z polisami.

Co wpisać w najważniejsze pola

Daty waluacji. Według wytycznych JCT do Minor Works 2016 pierwsza data waluacji nie powinna wypadać później niż miesiąc po rozpoczęciu robót, a odstępy między kolejnymi nie powinny przekraczać miesiąca. Due date, czyli dzień, w którym płatność staje się należna, wypada tam 7 dni po dacie waluacji. Przy Standard Building Contract 2024 JCT zaleca, żeby pierwsza data waluacji wypadała nie później niż miesiąc po przekazaniu placu budowy.

Retencja. W Minor Works 2016, jeśli nie wpiszesz innego procentu, certyfikaty przed odbiorem uwzględniają zatrzymanie 5%, a od odbioru do certyfikatu końcowego połowę tego. Jeśli chcesz innej wysokości, wpisz ją wprost.

Kary za zwłokę. Wytyczne JCT radzą, żeby inwestor zapisał, skąd wzięła się stawka liquidated damages: że to rzetelne oszacowanie straty albo rozsądna i proporcjonalna ochrona jego interesu w terminowym zakończeniu. Stawkę bez takiego uzasadnienia trudniej obronić, gdy wykonawca ją zakwestionuje.

Okres usuwania wad. W Minor Works 2016, jeśli strony nie ustalą inaczej, to 3 miesiące od odbioru. Przy innych umowach i wersjach sprawdź zapis ze swojej wersji JCT.

Ubezpieczenie. Przy robotach w istniejącym budynku wytyczne JCT zalecają, żeby przed przetargiem zasięgnąć porady specjalisty od ubezpieczeń i porozmawiać z ubezpieczycielem domu. Wariant w contract particulars musi pasować do polis, które naprawdę masz.

Spory. W contract particulars wybiera się też sposób ostatecznego rozstrzygania sporów. Według wytycznych JCT domyślnie jest to sąd, a arbitraż trzeba wybrać wprost. Można też z góry wskazać adjudicatora, ale tylko za jego wcześniejszą zgodą.

A co z Construction Act

Przy umowie z deweloperem albo firmą terminy płatności muszą spełniać zasady Construction Act. Ustawa zwykle nie obejmuje jednak umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ta osoba mieszka, czyli z tak zwanym residential occupier. Wtedy wszystko zależy od umowy, więc to, co wpiszesz w contract particulars, ma jeszcze większe znaczenie.

Przykład: inwestor prywatny pod Bristolem dostaje od wykonawcy Minor Works z datą zakończenia, ale bez stawki kar za zwłokę i z retencją wykreśloną. Contract administrator wpisuje stawkę wyliczoną z kosztu wynajmu mieszkania zastępczego, przywraca retencję i ustala daty waluacji na koniec każdego miesiąca. Wykonawca przyjmuje zmiany przed podpisem, bo nie zaczął jeszcze robót. Po starcie każda taka zmiana byłaby już negocjacją.

Jak wypełnić contract particulars krok po kroku

1. Zbierz dane budowy

   Planowany start, termin zakończenia, budżet i plan płatności inwestora.

2. Sprawdź wersję umowy

   Wydanie JCT i jego wartości domyślne, bo różnią się między wersjami.

3. Ustal daty waluacji

   Pierwszą datę i odstęp między kolejnymi, zgodnie z Twoim planem płatności.

4. Policz stawkę kar

   Zapisz, z jakich realnych strat albo interesów wynika wpisana kwota.

5. Wpisz retencję i usterki

   Procent zatrzymania i długość okresu usuwania wad po odbiorze.

6. Uzgodnij ubezpieczenie

   Wybierz wariant po rozmowie z ubezpieczycielem domu i wykonawcy.

7. Przejrzyj opcje i podpisz

   Sprawdź każde pole i wybór, zanim ktokolwiek wejdzie na budowę.

Zakres pracy CA przed podpisem i w trakcie budowy opisaliśmy na stronie contract administrator w UK. Jeśli to Ty jesteś wykonawcą i dostałeś umowę do podpisu, przeczyta ją polski QS w UK.

Najczęstsze błędy

• Puste pola zostawione na później

  Część pól ma wartości domyślne, które zadziałają, nawet jeśli Ci nie pasują.

• Stawka kar bez uzasadnienia

  Kwotę wpisaną na oko trudniej obronić w sporze niż stawkę wyliczoną z realnych strat.

• Ubezpieczenie niezgodne z polisą

  Wariant w umowie zakłada polisy, których nikt nie sprawdził u ubezpieczyciela.

• Wypełnianie po rozpoczęciu robót

  Gdy ekipa już jest na budowie, każda zmiana danych staje się negocjacją.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.