Deweloper nie płaci: czym to się różni od klienta prywatnego

Budujesz cztery domy dla małego dewelopera. Waluacje szły co miesiąc, ale od dwóch okresów płatności są niższe, niż prosiłeś, i przychodzą coraz później. QS dewelopera obcina pozycje bez wyjaśnienia, a kierownik projektu mówi, że „inwestor czeka na sprzedaż pierwszego domu”. Ty masz na budowie ekipę i podwykonawców, którzy też chcą pieniędzy. Kiedy deweloper nie płaci, sytuacja wygląda podobnie jak przy kliencie prywatnym, ale prawo daje Ci zupełnie inne narzędzia. Trzeba tylko wiedzieć, które i w jakiej kolejności ich użyć.

Deweloper nie płaci: czym to się różni od klienta prywatnego

Najważniejsza różnica to ustawa. Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 zmieniony w 2011, dotyczy umów budowlanych. Wyjątek to umowa z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Przy kliencie prywatnym w jego domu ustawa zwykle więc nie działa i wszystko zależy od umowy. Deweloper buduje na sprzedaż albo na wynajem, więc ten wyjątek go zwykle nie dotyczy. Ustawa obowiązuje.

To zmienia bardzo dużo. Jeśli umowa z deweloperem nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme for Construction Contracts. Nie musisz więc wygrywać kłótni o to, kiedy jest termin. Terminy wynikają z umowy albo ze Scheme.

Terminy i pisma, które deweloper musi wysłać

Deweloper albo jego QS wystawia payment notice najpóźniej 5 dni po due date. Jeśli tego nie zrobi, kwotą do zapłaty staje się kwota z Twojej aplikacji albo z Twojego default payment notice. Gdy deweloper chce zapłacić mniej, musi wysłać pay less notice przed terminem z umowy, z kwotą i podstawą wyliczenia. W Scheme to najpóźniej 7 dni przed final date. W Scheme due date to 7 dni po końcu okresu albo po złożeniu aplikacji, co później, a final date for payment to 17 dni po due date.

Bez skutecznego pay less notice deweloper płaci kwotę z noty do final date. „Inwestor czeka na sprzedaż” nie jest pay less notice.

Przy umowach JCT certyfikat okresowy (interim certificate) wystawia architekt albo contract administrator i to on pełni rolę payment notice. Sprawdź więc, kto w Twojej umowie wystawia certyfikat i kiedy.

Narzędzia, których nie masz przy kliencie prywatnym

Gdy kwota nie jest zapłacona do final date i nie było skutecznego pay less notice, możesz wstrzymać roboty po pisemnym zawiadomieniu z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, podając powód. Należą Ci się rozsądne koszty wstrzymania i przedłużenie terminu o czas wstrzymania.

Każda strona umowy budowlanej może w każdej chwili wszcząć adjudication. Decyzja zapada w 28 dni od skierowania sprawy, z możliwością wydłużenia o 14 dni za zgodą strony wnoszącej albo dłużej za zgodą obu.

Deweloper to firma, więc działa też Late Payment of Commercial Debts (Interest) Act 1998. Odsetki ustawowe to 8% ponad stopę referencyjną Bank of England, chyba że umowa przewiduje inne, rozsądne odsetki. Do tego stała rekompensata za koszty odzyskania: £40 przy długu poniżej £1 000, £70 od £1 000 do £9 999,99 i £100 od £10 000.

Co zrobić, gdy deweloper nie płaci: krok po kroku

1. Ustal terminy dla tej aplikacji

   Sprawdź w umowie albo w Scheme due date, termin na payment notice, termin na pay less notice i final date. Zapisz je w kalendarzu.

2. Sprawdź, jakie pisma przyszły

   Czy był payment notice w terminie, czy przyszedł pay less notice i czy podaje kwotę oraz podstawę wyliczenia.

3. Wyślij default payment notice

   Jeśli payment notice nie przyszedł w terminie, wyślij własny default payment notice z kwotą z aplikacji i podstawą jej wyliczenia.

4. Odpowiedz na obcięcia pozycja po pozycji

   Jeśli QS dewelopera obciął waluację, odpisz rzeczowo do każdej pozycji, ze zdjęciami i rysunkami. Bez emocji.

5. Po final date wyślij zawiadomienie

   Brak zapłaty i brak skutecznego pay less notice: pisemne zawiadomienie o wstrzymaniu robót z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem i powodem.

6. Policz odsetki i rekompensatę

   Odsetki ustawowe albo umowne oraz stała rekompensata z Late Payment Act. Dopisz je do pisma z żądaniem zapłaty.

7. Rozważ adjudication

   Gdy kwota jest jasna, a deweloper dalej nie płaci, adjudication daje decyzję w 28 dni od skierowania sprawy.

Przy deweloperze sprawdź też, z kim masz umowę. Na stronie gov.uk w Companies House zobaczysz za darmo dane spółki: adres, datę założenia, dyrektorów, zabezpieczenia na majątku i informacje o niewypłacalności. Jeśli umowę podpisała spółka założona pod jeden projekt, wiesz, że jej pieniądze to głównie ten projekt.

Przykład: osiedle czterech domów, umowa z deweloperem bez własnych zasad płatności, więc stosuje się Scheme. Deweloper nie wysyła payment notice i płaci połowę kwoty z aplikacji. Wykonawca wysyła default payment notice, a po final date zawiadomienie o wstrzymaniu robót z 7-dniowym wyprzedzeniem. Deweloper płaci resztę przed końcem tego terminu, bo wie, że bez pay less notice nie ma podstawy do zapłaty mniejszej kwoty.

Jeśli nie wiesz, który termin już minął i jakie pismo wysłać, polski quantity surveyor w UK ułoży kalendarz płatności z Twojej umowy i przygotuje pisma po angielsku.

Najczęstsze błędy

• Traktowanie dewelopera jak klienta prywatnego

  Prośby i telefony zamiast pism z ustawy. Przy deweloperze masz terminy i narzędzia, użyj ich.

• Przegapiony default payment notice

  Deweloper milczy, a Ty czekasz. Brak payment notice to moment na Twoje pismo, a nie na cierpliwość.

• Wstrzymanie bez zawiadomienia

  Zejście z budowy bez pisma z 7-dniowym wyprzedzeniem może obrócić się przeciwko Tobie. Najpierw pismo.

• Zgoda na „poczekamy na sprzedaż”

  Taka ustna zgoda przesuwa termin bez zabezpieczenia. Jeśli się zgadzasz, zapisz nową datę i warunki.

• Brak odpowiedzi na obcięcia

  Milczenie po obciętej waluacji wygląda jak zgoda. Odpowiedz pozycja po pozycji, zanim minie następny okres.

• Nieznajomość spółki

  Umowa ze spółką pod jeden projekt to inne ryzyko. Sprawdź ją w Companies House, zanim podpiszesz umowę.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.