Klient sprzedaje dom w trakcie budowy: kto zapłaci

W połowie remontu klient mówi, że dostał dobrą ofertę i sprzedaje dom. Ma wyprowadzić się za kilka tygodni, a nowy właściciel „pewnie będzie chciał, żebyś skończył”. Ty masz w domu rozgrzebaną kuchnię, zamówione okna i dwie niezapłacone faktury. Nie wiesz, czy po sprzedaży ktoś Ci zapłaci, czy dokończysz robotę i dla kogo. Gdy klient sprzedaje dom w trakcie budowy, najważniejsze jest jedno: Twoja umowa jest z klientem, a nie z domem. Kto kupuje dom, nie kupuje automatycznie Twoich faktur.

Klient sprzedaje dom: z kim masz umowę

Umowę podpisała konkretna osoba albo firma. To ona zamówiła roboty i to ona jest Ci winna pieniądze za to, co zrobiłeś. Sprzedaż domu tego nie zmienia. Nowy właściciel niczego z Tobą nie podpisywał, więc nie zakładaj, że przejmie płatności, nawet jeśli klient tak obiecuje.

Jeśli kupujący ma przejąć umowę i dokończyć z Tobą budowę, potrzebne jest nowe ustalenie na piśmie, z udziałem Ciebie, sprzedającego i kupującego. Przy takim przejęciu umowy poproś o pomoc prawnika, bo od tego, jak zostanie zapisane, zależy, kto odpowiada za płatności za roboty już zrobione, a kto za resztę.

Właściciela domu w Anglii i Walii sprawdzisz w HM Land Registry przez usługę na gov.uk. Dokument title register zwykle pokazuje, kto jest właścicielem i czy na domu jest kredyt hipoteczny. Za pobranie dokumentu jest opłata, aktualną podaje gov.uk. To przydaje się, gdy nie masz pewności, czy klient, z którym podpisałeś umowę, jest właścicielem.

Co mówi prawo przy kliencie prywatnym

Construction Act, czyli Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 zmieniony w 2011, zwykle nie obejmuje umowy z osobą prywatną o roboty w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy wszystko zależy od umowy: terminy płatności, prawo do wstrzymania robót, zasady zakończenia umowy przed czasem.

Jeśli klient od początku remontował dom na sprzedaż i nie zamierzał w nim mieszkać, ten wyjątek może go nie dotyczyć, a wtedy ustawa obowiązuje. Daje Ci terminy płatności, pay less notice, prawo do wstrzymania robót po pisemnym zawiadomieniu z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem i adjudication. Czy wyjątek dotyczy Twojego klienta, zależy od faktów, więc przy większej kwocie zapytaj prawnika.

Co zrobić, gdy klient sprzedaje dom: krok po kroku

1. Zapytaj o daty

   Kiedy jest planowana sprzedaż i kiedy klient się wyprowadza. Poproś, żeby potwierdził to mailem. Od tej daty zależy cały Twój plan.

2. Policz, co jest zrobione

   Zrób zestawienie: roboty wykonane, materiały na budowie i zamówione, wariacje, wpłaty i saldo. Dołącz zdjęcia z datami.

3. Wystaw fakturę za zrobione roboty

   Nie czekaj na koniec budowy. Wyślij fakturę za to, co już wykonane, zgodnie z zasadami płatności z umowy.

4. Wstrzymaj zamówienia

   Nie kupuj drogich materiałów na następne etapy, dopóki nie wiesz, kto za nie zapłaci i czy budowa w ogóle będzie dokończona.

5. Ustal, co dalej z umową

   Czy kończysz roboty przed sprzedażą, czy umowa kończy się wcześniej, czy przejmuje ją kupujący. Każdą opcję zapisz na piśmie.

6. Zażądaj zapłaty przed sprzedażą

   Poproś, żeby klient zapłacił całe saldo za zrobione roboty przed dniem sprzedaży, a nie „z pieniędzy ze sprzedaży, kiedyś”.

7. Gdy pieniądze nie przychodzą, działaj

   Przypomnienie z datą, potem list przedsądowy. Wobec osoby prywatnej Pre-Action Protocol for Debt Claims daje 30 dni na odpowiedź.

Przykład: remont domu klienta prywatnego w Essex, umowa z płatnościami etapowymi. W połowie robót klient sprzedaje dom i chce, żeby wykonawca skończył dla kupującego. Wykonawca wysyła zestawienie zrobionych robót i fakturę, wstrzymuje zamówienie mebli kuchennych i proponuje dwie drogi: klient płaci saldo i umowa kończy się na obecnym etapie albo wszyscy trzej podpisują pisemne przejęcie umowy przez kupującego. Klient płaci saldo przed sprzedażą, a z kupującym wykonawca podpisuje nową umowę na dokończenie.

Jak zabezpieczyć się na przyszłość

Taka sytuacja zdarza się rzadko, ale kosztuje dużo, gdy przyjdzie. Najlepszą ochroną są płatności etapowe z krótkimi okresami, bo wtedy saldo w chwili sprzedaży jest małe. Druga rzecz to zapis w umowie o tym, co się dzieje, gdy klient kończy umowę przed czasem: płaci za zrobione roboty, za materiały zamówione i koszty zejścia z budowy.

Dobra umowa budowlana w UK ma też jasne dane stron i adres budowy, więc wiesz, kto jest Twoim dłużnikiem, nawet gdy klient się wyprowadzi. Jeśli klient właśnie sprzedaje dom, a Ty nie wiesz, jak policzyć saldo i co napisać, polski quantity surveyor w UK przygotuje zestawienie robót i pisma po angielsku.

Najczęstsze błędy

• Wiara, że kupujący zapłaci

  Nowy właściciel nie podpisał z Tobą umowy. Bez pisemnego przejęcia płatności nie licz na jego pieniądze.

• Czekanie z fakturą do końca

  Klient wyprowadza się, a faktura za zrobione roboty jeszcze nie poszła. Wystaw ją od razu po wiadomości o sprzedaży.

• Zamówienia na kolejne etapy

  Materiały kupione po wiadomości o sprzedaży mogą zostać u Ciebie. Wstrzymaj zakupy, aż ustalicie, co dalej.

• Ustalenia tylko ustne

  „Skończysz dla nowego właściciela” powiedziane przez telefon nic nie znaczy. Każde ustalenie zapisz w mailu.

• Brak danych klienta po wyprowadzce

  Klient zmienia adres, a Ty masz tylko adres budowy. Poproś o nowy adres korespondencyjny i e-mail.

• Zgoda na zapłatę „po sprzedaży”

  Bez konkretnej daty to obietnica bez terminu. Ustal dzień zapłaty i zapisz go w potwierdzeniu.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.