Retencja w rozliczeniu z deweloperem: na co uważać

Deweloper buduje sześć domów na skraju miasta i proponuje Ci całość robót: fundamenty, mury, dach. Robota na rok, płatności co miesiąc, wreszcie stały klient. Umowę przysyła jego prawnik, gotową, „standardową”. W środku retencja: kilka procent z każdej płatności, zwrot „after sale of the last unit”. Domy mogą się sprzedawać długo. Retencja deweloper to temat, przy którym mała firma potrafi zostawić u klienta pieniądze z całego roku pracy, bo zgodziła się na zwrot zależny od czegoś, na co nie ma żadnego wpływu.

Retencja u dewelopera: czym różni się od klienta prywatnego

Deweloper to firma, a nie osoba prywatna remontująca swój dom. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier), i wtedy wszystko zależy od umowy. Deweloper buduje domy na sprzedaż, więc ten wyjątek go nie dotyczy. W umowie z deweloperem działają zasady ustawy: payment notice, pay less notice, final date i prawo do adjudication.

To dobra wiadomość, ale nie zwalnia Cię z czytania umowy. Ustawa nie podaje stawki retencji. Jej wysokość, limit i zwrot wynikają wyłącznie z tego, co podpiszesz. Jeśli deweloper przysyła własną umowę albo wzór JCT ze zmianami swojego prawnika, zmiany w części o retencji czytaj najpierw.

Zwrot zależny od sprzedaży albo banku

Pierwszy ryzykowny zapis: retencja wróci, gdy deweloper sprzeda domy, dostanie pieniądze od kupujących albo od banku. To jest zapis typu „pay when paid” (zapłacę, jak mi zapłacą). Takie zapisy są nieskuteczne, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu.

Drugi ryzykowny zapis: zwrot po zakończeniu „całego projektu” albo po certyfikacie, który dotyczy umowy dewelopera z kimś innym. Construction Act w art. 110 mówi, że umowa nie ma właściwych zasad płatności, gdy uzależnia płatność od wykonania obowiązków z innej umowy albo od czyjejś decyzji, że zostały wykonane. Gdy umowa nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme for Construction Contracts.

Kilka domów, jedna retencja

Przy kilku domach retencja rośnie z każdym miesiącem i trzyma ją jedna firma. W konsultacji o retencji opublikowanej na gov.uk w 2017 roku rząd zapisał, że większość płacących trzyma retencję na głównym koncie. Pieniądze nie są wydzielone, więc nie chronią wykonawcy przed upadłością firmy, która je trzyma. Przy dużej kwocie u jednego dewelopera to ryzyko warto policzyć przed podpisem.

Sprawdź też, z kim podpisujesz umowę. Nazwa firmy na umowie może być inna niż nazwa na tablicy przy budowie. Zapisz numer spółki z umowy i sprawdź ją w Companies House, zanim zaczniesz robotę.

Przykład z budowy

Przykład: podwykonawca od murów robi cztery domy dla dewelopera pod Leicester. Umowa przewiduje retencję R% z każdej płatności i zwrot całości po sprzedaży ostatniego domu. Przed podpisem firma prosi o trzy zmiany. Po pierwsze, retencja liczona i zwracana osobno dla każdego domu. Po drugie, część R% wraca po zakończeniu robót przy danym domu, reszta po końcu okresu usuwania wad tego domu, z datą w umowie. Po trzecie, limit całej zatrzymanej kwoty. Deweloper zgadza się na dwie pierwsze. Zamiast jednej dużej kwoty na końcu firma odzyskuje retencję w czterech mniejszych częściach.

Zamiast gotówki

Na stronie wydawcy umów JCT, w artykule o lekcjach po upadku Carillion, autor podsuwa podwykonawcom dwa pomysły: prosić o trzymanie retencji na koncie powierniczym (trust account) albo rozważyć retention bond, czyli gwarancję, przy której płatności idą bez potrącenia retencji. W artykule o problemach z retencją ten sam wydawca pisze, że w umowach JCT 2016 wpisanie „nil” w danych kontraktu oznacza, że retencji na projekcie nie ma. Każda z tych opcji wymaga zgody dewelopera i zapisu w umowie.

Jak rozliczyć retencję z deweloperem krok po kroku

1. Przeczytaj zmiany w umowie

   Poproś o wersję ze zmianami zaznaczonymi na tle wzoru. Zmiany w retencji czytaj w pierwszej kolejności.

2. Sprawdź zdarzenia zwrotu

   Każde ma dotyczyć Twoich robót i dać się wpisać z datą. Odrzuć te, które zależą od sprzedaży albo banku.

3. Poproś o podział na domy

   Retencja liczona i zwracana osobno dla każdego domu albo etapu, a nie jedna kwota dla całego osiedla.

4. Wpisz limit retencji

   Największa łączna kwota, jaką deweloper może trzymać. Przy kilku domach to ważniejsze niż sam procent.

5. Zaproponuj zabezpieczenie

   Konto powiernicze, retention bond albo brak retencji. Zapisz w umowie to, na co deweloper się zgodzi.

6. Pokazuj retencję w każdej aplikacji

   Osobna linijka z kwotą narastającą dla każdego domu. Wtedy na koniec wiesz, ile i za co.

7. Upominaj się o każdą część

   Gdy zdarzenie nastąpi, ujmij retencję w aplikacji i pilnuj payment notice, pay less notice i final date.

Zanim podpiszesz umowę z deweloperem, daj ją do przeczytania komuś, kto zna te zapisy. Tak pracuje polski QS w UK: czytamy, tłumaczymy po polsku i mówimy, o co poprosić. Zapisy o retencji ustalasz na etapie, na którym powstaje umowa budowlana w UK.

Najczęstsze błędy

• Zwrot po sprzedaży ostatniego domu

  Twoje pieniądze czekają na rynek nieruchomości, a zapisy pay when paid są i tak nieskuteczne.

• Jedna retencja na całe osiedle

  Skończyłeś pierwszy dom rok temu, a jego retencja czeka na ostatni dom razem z wszystkimi innymi.

• Brak limitu przy wielu domach

  Kwota u dewelopera rośnie z każdą płatnością i po roku jest większa niż Twój zysk z całej roboty.

• Podpis bez porównania ze wzorem

  Prawnik dewelopera zmienił zapisy o retencji, a Ty podpisałeś, bo umowa wyglądała na „standardową”.

• Brak sprawdzenia spółki

  Na umowie jest inna firma niż na tablicy budowy, a Ty nie wiesz, kto naprawdę trzyma Twoje pieniądze.

• Czekanie z pismem do końca projektu

  Część retencji jest należna po każdym domu, ale nikt jej nie ujmuje w aplikacji o płatność.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.