Retencja w łańcuchu: klient, główny wykonawca, podwykonawca

Klient trzyma retencję głównemu wykonawcy. Główny wykonawca trzyma ją Tobie. Ty trzymasz ją swojemu elektrykowi i ekipie od płytek. Na każdym szczeblu ktoś czeka na swoje pieniądze i każdy patrzy w górę: „oddam, jak mi oddadzą”. Retencja w łańcuchu działa dobrze tylko wtedy, gdy terminy na wszystkich szczeblach do siebie pasują. Gdy nie pasują, ktoś finansuje cudzą budowę z własnej kieszeni, a najczęściej jest to firma na samym dole.

Jak działa retencja w łańcuchu

Każda umowa w łańcuchu to osobna umowa. Klient ma swoją z głównym wykonawcą, główny wykonawca ma osobną z każdym podwykonawcą, a podwykonawca osobną ze swoimi ekipami. Retencja w każdej z nich wynika tylko z tej jednej umowy. Ustawa nie podaje stawki retencji, a wysokość i zwrot są takie, jak zapisano na danym szczeblu.

Z tego bierze się główny problem. Na górze retencja może wracać po końcu okresu usuwania wad całej budowy, a na dole po zakończeniu robót jednej ekipy. Albo odwrotnie: na dole umowa każe czekać, aż wróci retencja z góry.

Co mówi rządowa konsultacja

W konsultacji o retencji opublikowanej na gov.uk w 2017 roku rząd opisał wyniki badań w branży. Średnie opóźnienia w zwrocie retencji sięgały kilku miesięcy na każdym szczeblu i były wyraźnie dłuższe niżej w łańcuchu. Wśród powodów wymieniono spory o wady, upadłości wykonawców i to, że wykonawcy nie upominają się o swoje pieniądze. W tym samym dokumencie zapisano, że większość płacących trzyma retencję na głównym koncie, więc pieniądze nie są wydzielone i nie chronią wykonawcy przed upadłością firmy wyżej.

Zwrot zależny od wyższego szczebla

Zapisy „pay when paid” (zapłacę, jak mi zapłacą) są nieskuteczne, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu. Construction Act w art. 110 idzie dalej: umowa nie ma właściwych zasad płatności, jeśli uzależnia płatność od wykonania obowiązków z innej umowy albo od czyjejś decyzji, że zostały wykonane. Ta sama konsultacja rządu przypomina, że po zmianach z 2011 roku nie można już uzależniać płatności od obowiązków z innej umowy. Gdy umowa nie ma zasad płatności zgodnych z ustawą, stosuje się Scheme for Construction Contracts.

Klient prywatny na górze łańcucha

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy w umowie z klientem wszystko zależy od tego, co podpisano. Wyjątek dotyczy jednak tylko umowy z samą osobą prywatną. Umowy niżej, między firmami, zwykle są objęte ustawą. Główny wykonawca może więc mieć słabą pozycję wobec klienta i jednocześnie pełne obowiązki ustawowe wobec podwykonawców.

Retencja w łańcuchu na przykładzie

Przykład: dobudowa dla klienta prywatnego w Bristolu. Klient zatrzymuje głównemu wykonawcy R% i oddaje całość po końcu okresu usuwania wad, liczonego od zakończenia całej budowy. Główny wykonawca zatrzymuje podwykonawcy od instalacji też R%, ale w jego umowie zwrot następuje po zakończeniu robót instalacyjnych. Instalacje kończą się w połowie budowy.

Na literach: wartość robót instalacyjnych to W. Główny wykonawca oddaje podwykonawcy R% z W długo przed tym, zanim klient odda mu R% z wartości całej budowy. Przez ten czas pokrywa różnicę sam. Gdyby w obu umowach zdarzenie zwrotu brzmiało tak samo, na przykład koniec okresu usuwania wad dla robót danej firmy z datą w umowie, luka byłaby mniejsza, a zapis nie zależałby od cudzej umowy.

Teraz spójrz z dołu. Podwykonawca ma w umowie zapis, że retencja wróci „po wydaniu certyfikatu z umowy głównej”. Jego robota skończyła się w połowie budowy, a certyfikat z góry może przyjść dużo później. To zapis, który uzależnia jego płatność od cudzej umowy. Taki podwykonawca powinien poprosić o własne zdarzenie zwrotu z datą.

Jak ułożyć retencję w łańcuchu krok po kroku

1. Rozpisz łańcuch na kartce

   Kto komu trzyma retencję, ile procent, od jakiej kwoty i przy jakim zdarzeniu ją oddaje.

2. Porównaj zdarzenia zwrotu

   Zaznacz miejsca, gdzie oddajesz w dół wcześniej, niż dostaniesz z góry, albo dostajesz później, niż obiecano.

3. Ustal zdarzenia dla każdej firmy

   Zakończenie jej robót i koniec jej okresu usuwania wad, z datami, a nie odwołanie do cudzej umowy.

4. Trzymaj tę samą stawkę

   Jeśli klient trzyma Ci R%, podwykonawcom trzymaj tyle samo. Wtedy retencja przechodzi przez Ciebie bez straty.

5. Pokazuj retencję w każdej waluacji

   Osobna linijka w aplikacji do klienta i w płatności dla podwykonawcy, z kwotą narastającą.

6. Prowadź jeden rejestr na budowę

   Retencja od klienta i retencja podwykonawców w jednym miejscu, z datami zwrotu na obu poziomach.

7. Upominaj się w terminie

   Gdy zdarzenie nastąpi, ujmij retencję w najbliższej aplikacji i pilnuj payment notice i final date.

Jeśli prowadzisz kilka budów i kilku podwykonawców, rozliczenie retencji na obu poziomach najłatwiej robić razem z miesięczną waluacją na budowie. Gdy chcesz, żeby ktoś ułożył te terminy za Ciebie, zobacz, jak pracuje polski QS w UK.

Najczęstsze błędy

• Różne zdarzenia zwrotu na różnych szczeblach

  Oddajesz w dół wcześniej, niż dostajesz z góry, i przez miesiące finansujesz różnicę.

• Odwołanie do certyfikatu z umowy głównej

  Podwykonawca czeka na cudzy dokument, choć jego robota skończyła się dawno temu.

• Wyższa stawka w dół niż w górę

  Podwykonawca widzi, że na nim zarabiasz, dolicza to do ceny albo zaczyna spór przy pierwszej płatności.

• Jeden rejestr dla klienta, żaden dla ekip

  Wiesz, ile klient trzyma Tobie, ale nie wiesz, ile Ty jesteś winien swoim podwykonawcom.

• Czekanie, aż góra odda sama

  Rządowa konsultacja wymienia brak upominania się jako jeden z powodów, dla których retencja nie wraca.

• Zgoda na „oddamy, jak nam oddadzą”

  Zapisy pay when paid są nieskuteczne, poza niewypłacalnością płacącego wyżej w łańcuchu.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.