Rozwiązanie umowy budowlanej: kiedy możesz zejść z budowy

Klient nie zapłacił dwóch ostatnich rat. Obiecuje, że „w przyszłym tygodniu”, a w przyszłym tygodniu prosi o jeszcze jedną zmianę. Ekipa pyta, czy w ogóle jest sens przychodzić, a dostawca chce zapłaty za materiały, które już leżą na budowie. Masz dość i chcesz zabrać sprzęt i zejść z budowy. Rozumiesz to, ale jeden telefon „nie przychodzimy więcej” może obrócić sprawę przeciwko Tobie. Rozwiązanie umowy budowlanej to najmocniejszy krok, jaki masz, i najłatwiej go zrobić źle. Zanim zejdziesz z budowy, sprawdź, na jakiej podstawie to robisz i jakie pisma musisz wysłać.

Wstrzymanie robót a rozwiązanie umowy budowlanej

To nie to samo. Wstrzymanie robót oznacza, że przerywasz pracę, ale umowa dalej trwa. Gdy klient zapłaci, wracasz na budowę. Rozwiązanie umowy oznacza, że umowa się kończy: schodzisz z budowy, rozliczacie to, co zostało zrobione, i każdy idzie w swoją stronę.

Przy umowach objętych Construction Act masz ustawowe prawo do wstrzymania robót. Gdy kwota nie jest zapłacona do final date i nie było skutecznego pay less notice, możesz wstrzymać roboty po pisemnym zawiadomieniu z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, podając powód. Należą Ci się rozsądne koszty wstrzymania i przedłużenie terminu o czas wstrzymania.

Ustawa nie daje natomiast ogólnego prawa do rozwiązania umowy. Rozwiązanie wynika z zapisów umowy. Construction Act zwykle nie obejmuje też robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy nie masz ustawowego prawa do wstrzymania i wszystko zależy od umowy.

Kiedy umowy zwykle pozwalają wykonawcy rozwiązać umowę

• Brak zapłaty

  Klient nie płaci kwoty należnej w terminie, a po pisemnym wezwaniu dalej nie płaci w czasie wskazanym w umowie.

• Blokowanie robót

  Klient nie wpuszcza na budowę albo przeszkadza w pracy tak, że nie da się kontynuować robót.

• Długie wstrzymanie

  Roboty stoją przez okres wskazany w umowie z przyczyn, które leżą po stronie klienta, a nie Twojej.

• Niewypłacalność klienta

  Klient albo jego firma staje się niewypłacalna w rozumieniu, które podaje sama umowa.

To przykłady, które pojawiają się w umowach. Twoja umowa może mieć inne powody albo żadnych. Dlatego zaczynasz od przeczytania jej punktu o rozwiązaniu, po angielsku zwykle termination.

Co ryzykujesz, schodząc z budowy bez podstawy

Jeśli zejdziesz z budowy bez podstawy w umowie albo bez pism, których umowa wymaga, klient może twierdzić, że to Ty zerwałeś umowę. Wtedy to on wysuwa roszczenia: koszty dokończenia robót przez inną firmę, kary za opóźnienie, wstrzymanie Twoich płatności i retencji. Zamiast odzyskiwać pieniądze, bronisz się przed rachunkiem od klienta.

Sprawdź też, co umowa mówi o tym, co dzieje się po rozwiązaniu. Część umów opisuje, kto zabiera materiały i sprzęt, jak liczy się zapłatę za wykonane roboty i czy wykonawcy należą się koszty zejścia z budowy. Gdy te zasady są w umowie, rozliczenie jest prostsze. Gdy ich nie ma, każda pozycja staje się tematem do sporu.

Przykład: dobudowa dla dewelopera w Essex. Deweloper nie płaci dwóch kolejnych kwot z not, nie wysłał pay less notice. Wykonawca najpierw wysyła zawiadomienie o wstrzymaniu robót z 7-dniowym wyprzedzeniem i powodem. Po wstrzymaniu sprawdza umowę: punkt o rozwiązaniu pozwala na nie, gdy brak zapłaty trwa dłużej niż okres wskazany w umowie po pisemnym wezwaniu. Wykonawca wysyła wezwanie, czeka na upływ okresu i dopiero wtedy wysyła pismo o rozwiązaniu. Każdy krok ma datę i kopię.

Przy kliencie prywatnym w jego domu nie ma ustawy, więc kolejność kroków wynika tylko z umowy. Jeśli umowa w ogóle nie mówi o rozwiązaniu, nie decyduj sam. Porozmawiaj z kimś, kto czyta umowy, zanim zabierzesz sprzęt.

Jak zejść z budowy bez utraty pieniędzy krok po kroku

1. Przeczytaj punkt o rozwiązaniu

   Sprawdź, z jakich powodów możesz rozwiązać umowę, jakie pisma wysłać i jakie są terminy.

2. Ustal, czy wystarczy wstrzymanie

   Przy braku zapłaty często lepiej zacząć od wstrzymania robót. Umowa dalej trwa, a Ty nie pracujesz.

3. Wyślij pisemne wezwanie

   Kwota, termin, podstawa z umowy i zapowiedź kolejnego kroku. Wyślij w sposób, który umowa wskazuje.

4. Odczekaj termin z umowy

   Pismo o rozwiązaniu wysłane przed czasem może być nieskuteczne. Zapisz datę, kiedy termin mija.

5. Wyślij pismo o rozwiązaniu

   Powołaj się na konkretny punkt umowy, podaj powód i datę. Zachowaj dowód wysłania.

6. Udokumentuj stan budowy

   Zdjęcia, lista wykonanych robót i materiałów na budowie w dniu zejścia. To podstawa rozliczenia.

7. Złóż rozliczenie końcowe

   Wykonane roboty, materiały, koszty zejścia, jeśli umowa je przewiduje, i retencja do zwrotu.

Zanim wyślesz pierwsze pismo, warto dać umowę do sprawdzenia. Polski QS w UK przeczyta punkt o rozwiązaniu, ułoży kolejność pism i przygotuje rozliczenie wykonanych robót. Więcej o tym, co sprawdzamy w umowach przed podpisem, żeby taki punkt w ogóle był, znajdziesz na stronie umowa budowlana w UK.

Najczęstsze błędy

• Zejście z budowy na telefon

  Bez pisma i bez podstawy w umowie klient może uznać, że to Ty zerwałeś umowę, i obciążyć Cię kosztami.

• Mylenie wstrzymania z rozwiązaniem

  Wysyłasz pismo o wstrzymaniu, a zachowujesz się, jakby umowy już nie było. Klient to wykorzysta.

• Pismo przed terminem

  Rozwiązanie wysłane, zanim minął czas z wezwania, może nie mieć skutku. Wtedy to Ty jesteś w zwłoce.

• Brak zdjęć z dnia zejścia

  Bez dokumentacji klient twierdzi, że zrobiłeś mniej, niż zrobiłeś, a nowa firma wszystko zmienia.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.