LADs po odbiorze: jak sprawdzić wyliczenie klienta

Odbiór podpisany, ostatnia płatność miała zamknąć budowę, a przychodzi certyfikat z dużą kwotą na minusie. Klient potrącił kary za opóźnienie: „osiem tygodni po terminie, razy stawka z umowy”. Ty pamiętasz, że przez trzy tygodnie czekałeś na decyzję klienta w sprawie schodów, a architekt przyznał przedłużenie terminu. Nie wiesz, czy to wliczono. Wyliczenie LADs wygląda na prostą matematykę, ale każda z liczb w tym działaniu może być zła: data początkowa, data końcowa, stawka i pisma, bez których potrącenie w ogóle może nie działać.

Wyliczenie LADs: z czego się składa

LADs, czyli liquidated damages, to stawka za opóźnienie zapisana w umowie. Samo wyliczenie ma trzy elementy: stawkę, okres opóźnienia i podstawę do potrącenia. Każdy sprawdzasz osobno.

Stawka. Bierzesz ją z umowy, nie z pisma klienta. Sprawdź jednostkę: za dzień, za tydzień, za niepełny tydzień. Jeśli umowa dzieli roboty na części (sekcje), każda może mieć własną stawkę i własną datę.

Okres. Liczy się od daty zakończenia z umowy, przesuniętej o wszystkie przyznane przedłużenia terminu, do dnia odbioru zapisanego w certyfikacie albo w potwierdzeniu odbioru. Najczęstszy błąd klienta to liczenie od pierwotnej daty, jakby przedłużeń nie było.

Podstawa. Umowy zwykle wymagają pism. Wydawca umów JCT ma w swoim zestawie wzorów do umowy Standard Building Contract 2024 między innymi Non-Completion Certificate, Notice of Intention to Require Payment of, Withhold or Deduct Liquidated Damages i osobne Notice to Require Payment of, Withhold or Deduct Liquidated Damages. W zestawie do Minor Works są wzory Non-completion i Notice of Intention to Deduct Liquidated Damages. Jakie pisma i w jakiej kolejności są wymagane, mówi Twoja umowa.

Przykład z literami

Przykład: dobudowa dla dewelopera, stawka S za tydzień. Data zakończenia z umowy to T, architekt przyznał przedłużenie o E tygodni, a odbiór nastąpił w tygodniu O. Opóźnienie to O minus (T plus E). Jeśli klient policzył od T, zawyżył karę o E razy S. Jeśli klient wcześniej przejął część budynku, sprawdź, co umowa mówi o częściowym przejęciu, bo może to zmieniać kary za tę część. W zestawie wzorów JCT do Standard Building Contract jest na to osobne pismo, Notice of Partial Possession.

Kiedy potrącenie LADs może nie zadziałać

W umowach objętych Construction Act klient, który chce zapłacić mniej niż kwota z noty, musi wysłać pay less notice przed terminem z umowy (w Scheme 7 dni przed final date), z kwotą i podstawą wyliczenia. Potrącenie kar to też zapłata mniej. Bez skutecznego pay less notice płaci się kwotę z noty do final date. Dlatego sprawdź nie tylko liczby, ale też datę i treść pisma.

Wydawca JCT opisywał sprawę, w której umowa nie dawała terminów dla pism o LADs, a liczyła się ich kolejność. Klient wysłał je jedno po drugim i zachował prawo do kar. Wniosek dla Ciebie: czytaj, co dokładnie wymaga Twoja umowa, i porównuj z tym, co przyszło.

Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka albo zamierza mieszkać (residential occupier). Wtedy to, czy klient może potrącić kary, jaką stawką i po jakich pismach, wynika wyłącznie z umowy. Jeśli w umowie z klientem prywatnym nie ma stawki kar, rozmowa wygląda zupełnie inaczej niż przy umowie JCT z wpisaną stawką.

Jak sprawdzić wyliczenie LADs krok po kroku

1. Znajdź stawkę w umowie

   Sprawdź kwotę, jednostkę czasu i czy różne części robót mają osobne stawki i daty.

2. Ustal datę zakończenia

   Weź datę z umowy i dodaj każde przyznane przedłużenie terminu, z pismami, które to potwierdzają.

3. Sprawdź datę odbioru

   Porównaj dzień końcowy klienta z datą w certyfikacie albo w potwierdzeniu odbioru.

4. Sprawdź częściowe przejęcia

   Jeśli klient zajął część budynku wcześniej, zobacz, co umowa mówi o karach za tę część.

5. Zbierz pisma klienta

   Ułóż po datach certyfikat nieukończenia, zawiadomienia o karach i pay less notice, jeśli przyszły.

6. Policz sam

   Zrób własne wyliczenie literami i liczbami i zestaw je z wyliczeniem klienta linijka po linijce.

7. Odpisz na piśmie

   Wyślij swoje wyliczenie z dowodami i wskaż różnicę, zamiast tylko pisać, że się nie zgadzasz.

Jeśli opóźnienie wynikało z decyzji klienta albo z dodatkowych robót, a przedłużenia nie dostałeś, to już osobna sprawa: wniosek o przedłużenie z dowodami. Każda strona umowy budowlanej objętej ustawą może w każdej chwili skierować spór do adjudication, a decyzja zapada w 28 dni od skierowania sprawy. Zanim do tego dojdzie, zobacz, co ma w sobie Twoja umowa budowlana w UK, bo tam są wszystkie liczby do tego wyliczenia. Jeśli chcesz, żeby ktoś sprawdził je za Ciebie po polsku, napisz do nas: polski QS w UK robi takie sprawdzenie na dokumentach z Twojej budowy.

Najczęstsze błędy

• Liczenie od pierwotnej daty

  Klient pomija przyznane przedłużenia terminu, a Ty nie sprawdzasz, od kiedy naprawdę liczy.

• Akceptacja bez wyliczenia

  Przyjmujesz kwotę z certyfikatu, bo „tak wyszło”, zamiast policzyć ją sam od początku.

• Pominięte pisma

  Nie sprawdzasz, czy przyszły pisma wymagane przez umowę i czy pay less notice był na czas.

• Zła data końcowa

  Klient liczy do dnia usunięcia usterek, a nie do daty odbioru zapisanej w certyfikacie.

• Odpowiedź przez telefon

  Mówisz, że się nie zgadzasz, ale nie wysyłasz własnego wyliczenia, więc nie ma czego porównać.

• Brak wniosku o przedłużenie

  Opóźnienie było z winy klienta, ale nikt nie złożył wniosku, więc kara liczy się za cały czas.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.