Klauzula o zmianie cen (fluctuations) w umowie

Wyceniłeś dom jednorodzinny na wiosnę. Klient długo czekał na pozwolenie i umowę podpisał dopiero jesienią, po starej cenie. Budowa trwa rok. W połowie stal, beton i drewno są wyraźnie droższe niż w Twoim kosztorysie, a podwykonawcy chcą wyższych stawek. Prosisz klienta o dopłatę, a on pokazuje umowę: cena stała, bez wyjątków. Klauzula fluctuations to zapis, który mówi, czy i jak cena kontraktu zmienia się, gdy rosną koszty. Jeśli jej nie ma albo jest wyłączona, ryzyko wzrostu cen jest całe po Twojej stronie.

Klauzula fluctuations: co to jest

„Fluctuations” to zmiany cen w trakcie budowy. Zapis o fluctuations mówi trzy rzeczy: jakie zmiany kosztów można doliczyć do ceny, od jakiego dnia się je liczy i jak się je udowadnia. Bez takiego zapisu cena ryczałtowa zostaje taka, jaką podpisałeś, nawet jeśli materiały podrożeją w trakcie roboty.

Opcje A, B i C w umowach JCT

JCT, wydawca najpopularniejszych umów budowlanych w UK, ma trzy opcje zmiany cen. Tak opisuje je sam wydawca:

• Opcja A

  Zmiany składek, opłat i podatków (contribution, levy and tax). W praktyce chodzi głównie o zmiany wynikające z przepisów.

• Opcja B

  Zmiany kosztów robocizny i materiałów oraz podatków. To szerszy zakres, bliższy temu, co na budowie boli najbardziej.

• Opcja C

  Zmiana ceny według wzoru (formula adjustment), z wykorzystaniem wskaźników kosztów publikowanych przez RICS.

• Własny zapis

  Strony mogą też wpisać do danych umowy własne zasady zmiany cen, zamiast którejś z opcji wydawcy.

JCT podaje, że opcje A, B i C w edycji 2024 są dostępne na jego stronie dla wielu umów, w tym Design and Build, Standard Building Contract, Intermediate i Minor Works. W Minor Works i Intermediate jest jednak tylko jedna opcja w samej umowie. JCT wyjaśnia, że „JCT Fluctuations Option” w MW i MWD to to samo, co w innych umowach nazywa się Option A. Według JCT opcje B i C można do takiej umowy włączyć tylko przez wyraźne odwołanie, bo te umowy są przeznaczone do prostszych robót z krótszym harmonogramem.

Base Date, czyli od kiedy liczysz

JCT zwraca uwagę na Base Date, czyli datę bazową w danych umowy. To ona decyduje, czy ryzyko wzrostu cen przed podpisaniem jest po stronie wykonawcy, czy klienta. Jeśli wycena była zrobiona miesiące przed umową, a Base Date jest ustawiona na dzień podpisu, wzrost cen pomiędzy tymi datami jest Twoim kosztem. JCT podaje też, że opcja zmiany cen musi być wpisana w danych umowy (Contract Particulars), bo jest włączana przez odwołanie. Brak wpisu oznacza, że opcja nie działa tak, jak zakładasz.

Zmiana cen w umowie z klientem prywatnym

Przy dobudowie albo remoncie u osoby prywatnej rzadko jest umowa JCT z opcją B czy C. Częściej jest Twoja oferta i krótka umowa. Wtedy klauzulę o zmianie cen musisz napisać sam, prostym językiem. Construction Act zwykle nie obejmuje robót u osoby prywatnej w domu, w którym ona mieszka (residential occupier), więc o cenie i płatnościach decyduje wyłącznie to, co zapiszecie.

Dobra klauzula dla małej roboty jest krótka. Mówi, jak długo cena jest ważna, których materiałów dotyczy zmiana, czym ją udowadniasz i kiedy klient ją płaci. Klient prywatny łatwiej przyjmie zapis ograniczony do kilku pozycji niż ogólne „cena może się zmienić”.

Przykład: wykonawca wycenia dobudowę w Leeds. W ofercie pisze, że cena jest ważna przez określony czas od daty oferty. Jeśli umowa zostanie podpisana później albo start przesunie się z winy klienta, stal i więźba będą rozliczone według faktur dostawcy z dnia zakupu, z tą samą marżą co w kosztorysie. Różnicę pokazuje w najbliższej waluacji, z fakturą i starą ceną z kosztorysu obok siebie. Klient widzi wyliczenie w procentach i wie, skąd się wzięło.

Przy kontraktach dla dewelopera albo jako podwykonawca dostajesz zwykle gotową umowę. Sprawdź wtedy, czy zmiana cen jest w ogóle przewidziana, czy wyłączona, i jak ustawiono Base Date. To często decyduje o zysku na długiej budowie bardziej niż sama stawka.

Jak zapisać klauzulę fluctuations krok po kroku

1. Sprawdź datę wyceny

   Zapisz, z którego dnia są ceny w Twoim kosztorysie. Od tej daty liczysz ryzyko wzrostu cen.

2. Wskaż pozycje

   Wybierz materiały, których ceny najczęściej się zmieniają, na przykład stal, drewno, beton, izolację.

3. Określ ważność ceny

   Napisz, jak długo cena obowiązuje i co się dzieje, gdy start przesunie się z przyczyn po stronie klienta.

4. Ustal dowód

   Faktury dostawców z dnia zakupu albo wskaźnik cen. Zapisz to wprost, żeby nie kłócić się o metodę.

5. Zapisz sposób płatności

   Zmiana ceny wchodzi do najbliższej waluacji, z wyliczeniem, a nie do rozliczenia końcowego.

6. W JCT sprawdź dane umowy

   Którą opcję wybrano, czy zmiany są wyłączone i jaka jest Base Date. Porównaj to z datą wyceny.

Jeśli dostałeś umowę od klienta albo głównego wykonawcy i nie wiesz, czy zmiana cen jest w niej możliwa, sprawdzimy to przed podpisem. Tak wygląda umowa budowlana w UK przeczytana pod kątem pieniędzy. Wzrost cen da się też częściowo przewidzieć w wycenie, i tak liczymy kosztorysy budowlane w UK przy długich robotach.

Najczęstsze błędy

• Stała cena na długiej budowie

  Podpisujesz cenę ryczałtową na rok robót bez żadnego zapisu o zmianie cen i liczysz, że się uda.

• Stara wycena przy nowej umowie

  Umowa przychodzi kilka miesięcy po ofercie, a Ty podpisujesz ją bez sprawdzenia, czy ceny się zmieniły.

• Ogólny zapis bez metody

  „Cena może wzrosnąć” bez wskazania pozycji i dowodu. Klient kwestionuje każdą dopłatę.

• Base Date bez sprawdzenia

  W JCT data bazowa ustawiona później niż wycena przerzuca na Ciebie wzrost cen z okresu przed umową.

• Opcja wybrana, ale niewpisana

  Ustaliliście zmianę cen w rozmowie, ale dane umowy jej nie wskazują. Liczy się to, co jest na piśmie.

• Dopłata na końcu budowy

  Zbierasz wzrosty cen i pokazujesz je klientowi razem z ostatnią fakturą. Wtedy trudno je obronić.

Pytania

To nie jest porada prawna. Przy sporze sprawdzamy Twoją umowę i mówimy, czy potrzebny jest prawnik.